원주 부동산 - 원주역 거장2차 아파트 투자 (1/2)

 

2020년 9월, 추석에 판부면 거장2차 아파트를 구매했다.

 

판부면 거장2차아파트 전경

 

 

 

구매 결심하고 실행에 옮긴 계기는 다음과 같다

 

1. 지속적인 현금가치의 하락이 예상되어, 현금을 쥐고 있는 것이 불안했다.

2. 비싼걸 사려니 돈도 충분치 않았을뿐더러 공시지가 1억원 이상은 2주택 이상이 될 시 취득세가 중과된다.

- 2주택 8%, 3주택 12%

- 거장2차 아파트는 취득세 중과에서 제외된다.

3. 이 아파트는 임대주택에서 제외됨에 따라, 임대사업자의 매물이 넘쳐흘렀다.

- 일시적인 과공급으로 순간적인 가격 하락이 있었다

5. 거장2차 아파트는 인근 대학생들이 많이 자취하는데, 코로나19로 재택학습을 하며

   임대수요가 갑자기 줄어들고 있었다.

 - 역시, 일시적인 임대료 하락과 공실 증가로 보인다.

 - 코로나 극복, KTX 개통 등으로 정상화가 될 사항이다.

 

한편, 이 아파트를 둘러싼 부동산의 환경 변화는 다음과 같다.

 

‘21년 1월에 원주역이 개통되면 거장2차 아파트는 KTX 역세권이 된다. 현재까지 KTX 도보 역세권의 유일한 아파트이다.

원주역세권에 새로운 도시가 들어온다. 고용 창출을 위한 다양한 기관이 들어오는데, 여기에 지어지는 주거시설은 대개 25평, 33평 아파트들이다.

덕분에 인근 도로와 상업시설 등등의 큰 발전이 있을 예정이다.

 

 

21년 1월 초에, 거장아파트 인근에 KTX 원주역이 개통되었다. 

 

20년 9월 현재 38제곱미터(13평)의 대략적인 계산은 다음과 같았다. KTX개통 및 남원주역세권 개발로 인한 시세 차익이 목표이지만, 당분간은 월세를 놓으면 준수한 수익률이다.

거장2차아파트는, 현재 시점에서 원주역에서 도보로 닿을 수 있는 유일한 아파트이다.

 

 

거장2차 아파트의 주요 거주자로는

 - 강릉원주대학교, 한라대학교, 원주연세대학교 등 인근 대학생

 - 원주 시내 자취하는 직장인 (특히, 주말부부 하는 혁신도시 직장인들이 많다)

 - 독거노인 

 - 신혼부부 

 

등으로 파악이 된다. 

 

 

 

거장2차 아파트는 원래 임대아파트로 2002년에 완공되었다.

임대 10년이 지난 2012년에 분양 전환되었고, 

이 때 임대사업자들이 대량으로 구매한 이후 현재에 이르고 있다. 

 

지난 시기 대학생 수요가 많았을 때에 가격이 많이 올라갔었는데,

이제 지방 대학교들이 점점 몰락해 가며 사실, 이전보다 좋지 못한 환경에 처했다.

 

하지만 도보 거리에 KTX개통이라는 거대한 호재를 맞았는데,

이게 이 아파트에 어떻게 작용할지는 모르나, 앞으로 대학생들 보다 

 - 원주와 서울을 직장에 각각 둔 주말부부

 - 서울에 살지만 원주의 직장 (아마도 공공기관)에 다니는 사람이 출퇴근과 자취를 반반씩 할 곳

 - 원주 인근의 독거노인들

이 교통 좋은 곳에 찾아와 실거주 하며 지속적으로 임대수요를 만들어줄 것으로 

내 나름 판단을 한다. 

 

 

 

다음 편에서, 거장2차 아파트의 환경을 스케치해보겠다.

 

 

다음편: 

https://howtobuy.tistory.com/13