원주 혁신도시의 저평가가 해소될 이유

지난 글에서,

원주 혁신도시가 왜 전국에서 가장 저렴할 수 밖에 없는지에 대해 말씀드렸다.

 

많은 경우, 

한 번 저평가는 영원한 저평가로 이어지는 경우가 많다.

 

예를 들어보자,

"A아파트는 다 좋은데 큰길가에 너무 가까워 소음과 분진이 있어 저평가" 라면,

이 저평가는 해소될 수 있을까

없다. 이 저평가는 영원하다.

교통이 더욱 좋아지면 소음과 분진이 심해질 것이고,

만약 교통량이 적어져 환경이 개선되면, 그만큼 입지가 나빠진 것으로 볼 수 있다.

 

혁신도시의 몇몇 약점 중, 

시간이 흐르면서 개선이 예정된 것, 가능한 것이 있고,

그냥 개선이 안될 것도 있다.

 

하나씩 짚어보자.

 

 

1. 개선이 안될 것

 - 입주한 메이저 공공기관 (건보공단) 의 순환근무

 - 도시계획 : 원주혁신도시의 도시계획은 정말 엉성하다. 상권 형성이 불리한 이유가 있다.

  · 거주인원에 비하여 도시가 너무 크다. 도시 가운데 녹지가 사실상 남북을 단절한다

  · 중심상업지두고 한 군데 정도로 몰빵하는게 나을뻔 했다. 

  · 도시의 확장을 염두에 두고 주변에 공터가 많은 것 같은데, 그렇다면 도시의 크기가 커질수록 지금보다 더 기능이 분산될텐데, 지금도 상가 공실이 엄청 많은데 어쩌려는지 모르겠다.

  · 녹지가 많은건 좋다만, 녹지를 주위로 빼지 않고 도시 한가운데 지나치게 많은 면적을 놓은게 이상하다

  · 수변공원 정도로도 충분히 훌륭하다. 

 - 학교도 아주 애매하다. 원주여고를 공학으로 바꾸고 혁신도시 내에서만 소화하는게 나아보인다.

 

2. 저평가 요소 중 시간이 지나며 개선이 될 것들

 - 공공기관 직원들의 정착율을 시간이 흐를수록 높아질 수 밖에 없다. 

  · 기존 인력들은 물갈이가 되고, 신규 인력이 늘어나면 원주 근무를 감안하고 지원한다

  · 공공기관에는 정규직 외에도 무기직이나 계약직 등등이 많은데, 이들의 원주 거주가 늘어난다

  · 지금 젊은 직원들도, 공공기관 연봉으로 선배들이 거주하는 강남 분당 구매 못한다.

    여기서 저렴하게 구매하는게 삶의 질이 훨씬 좋다는 것을 알게 될 것

  · 원주시는, 이들이 정착할 수 있도록 소개팅 프로그램 등을 활성화하기 바란다.

 - 시와 국가적으로, 지속적인 정주여건 개선을 위해 투자를 한다

  · 도서관, 복합문화센터, 체육시설 등등등, ROI 맞지도 않는데 계속 투자하는 이유가 있다.

 - 교통 개선

  · 원주역 개통과 반곡역 폐선으로 혁신도시에서 철도로 서울 출퇴근이 조금 더 불편해졌다

    (기존, 일 150명 정도가 그렇게 다녔다)

 - 코로나 후 상가 입점

  · 예상컨대, 코로나가 끝나도 상업시설이 들어올 것 같지는 않다

  · 대신,  현재의 저렴함을 무기로 소규모 사무실, 창업시설 등등이 활성화 가능하다

  → 원주시청은, 현재의 공실 가득한 상가를 창업보육시설로 바꾸어 청년의 유입을 늘려보기 바란다.

 

 

3. 예상되는 위협요소

 - 인근에 빈 땅이 너무 많아, 혁신도시가 조금만 흥해도 행구동, 관설동에 또 대단지 아파트가 들어올 것

 

 

정도이다. 

 

 

위의 여러 요소들을 다 고려하고서라도,

2021년 초 기준 원주 혁신도시의 가장 큰 투자 매력은

'그냥 저렴하다'이다. 

 

2021년 현재 꽤 괜찮은 아파트를 지으려면 건설원가로 대략 400~500만원 정도가 든다고 추산한다.

여기에 '분양비용'을 더하고, 무엇보다 가장 비싼 '토지비용'을 더한다 해도,

아무리 낮게 분양해 봐야 평당 800 정도일 것이다. 

 

인건비와 건설자재비, 전반적인 모든 물가가 오르는 상황에서,

좀 엉성하지만 그래도 '혁신도시'라는 계획 도시의 대단지 아파트 가격을 감안하고,

현재의 전세가율 등등을 감안 시, 

그냥 가격이 너무 저렴했다.

 

또한 시간은 혁신도시의 편이라, 

시간이 흐르면서 공공기관 직원의 정착이 늘어날 수 밖에 없고 

원주시는 더더욱 도시 발전에 지원할 수 밖에 없었다.

 

꼭 투자의 시각이 아니더라도,

여기 그냥 이 가격에 실거주하면 전국 최강의 가성비이다. 

 

 

 

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