원주 부동산 투자기 - 2 : 구도심 vs 무실동

원주는 최근 20여년간, 신규 택지 지역을 건설하며 구도심은 방치하다시피 했다. 

원주만의 문제는 아닐 것이나, 원주가 유독 심하다. 

 

아래 사진은, 80~90년대 원주의 가중 중심가였던 지하상가 사거리이다.

40년의 시간동안 변한 것이 아무것도 없다. 

 

거주지는 상황이 더 심각하다

한때 원주의 중심 거주지역이었던 학성동 일대가, 대략 이런 모습으로 슬럼화되어가고 있다.

노인들만 남았던 도시 중심부에, 이제 노인들조차 없이 무너진 집들이 방치되고 있다. 

 

반면 무실동 등 신규택지지구로 사람들이 몰려들어 번화하고 있다. 

 

서울과 다른, 원주만의 부동산 특징을 여기서 찾아볼 수 있다.

600년간 한반도의 수도였던 서울 중심가는, 시간이 갈수록 입지가 좋아지고 주변부가 발달해왔으나,

원주는 구도심이 발달할만 하면 중심부가 옮겨가고 있다.

 

무실동만 해도, 

처음 시청이 옮겨가고 일대가 개발될 때만 해도 새로운 중심부로 무실동으로의 집중이 예상되었으나 

혁신도시와 기업도시가 차례로 지정되어 개발되면서 원주는 중심지역이 흩어지게 되었다.

 

서울은 CBD, 강남권, 서남권 의 삼각형 축을 이루어 중심부를 바탕으로 밖으로 발전시키는 형상이라면, 

원주는 그냥 전체적인 도시 기능이 구도심, 무실동에 있으면서도 

대규모 중산층 주거 지역을 기업도시와 혁신도시로 나누어 놓았다.

 

이는,

원주가 지속적으로 빠르게 인구가 유입이 되어 거대 도시로 발전한다면 좋은 그림이지만,

그렇지 않다면 매우 비효율적인 도시계획이 될 것임을 암시한다.

이를테면,

혁신도시와 기업도시는 원주의 일부라기 보다는 

원주 인근의 소규모 위성 자급도시 역할을 하게 될 여지가 있다. 

 

 

특히 구도심과 혁신도시는 그래도 바로 붙어있고 충분히 가까운 곳인데,

기업도시는 상당한 거리를 두고 있으며 도로와 철도 등을 공유하지 않아

행정구역상으로는 원주이지만 문화/경제적으로는 원주와 전혀 다른 지역이 될 가능성도 가지고 있다.

 

 

지금 현재는 무실동이 여러모로 거주하기 가장 좋은 곳임이 분명하지만 

실거주가 아닌 투자로 들어가기 꺼려지는 이유는,

혁신도시, 기업도시, 이외 원주 외곽지역(태장동, 남원주역세권 등) 등등으로 

중심 없이 공급이 난사되는 원주의 부동산 시장에서, 

낡으면 포기하고 새로운 땅에 도시를 지어서

원주민마저도 오래 정착하기 보다 새아파트가 생길 때 마다

메뚜기처럼 들어가는 공급 과다의 시장을 감안했기 때문이다. 

 

다음회에서 이야기를 이어보자