한국 집값은 OECD 평균에 비하여 매우 적게 올랐다는데, 사실일까?

OECD 통계를 살펴보면, 우리의 상식과 다른 놀라운 사실을 알게 된다.

아래의 그래프가 OECD가 발표한 전세계 주택가격 상승율인데,  한국은 하위권이다. 

 

 

이 표에 따르면, 2015년의 집값을 100 이라고 놓았을 때, 2020년 3분기의 집값은

한국이 108, OECD 평균이 135, 미국이 142이고, 가장 높은 터키와 헝가리는 180에 이른다.

 

어리둥절한 부분이 한두가지가 아니다.

한국 주택가격이, 아무리 전국 평균을 한다고 해도, 2015년보다 2020년 3분기에 8% 상승했다고?

 

 

대도시와 신도시 아파트들은 두 배 이상 상승한 경우가 즐비하고,

이 기간 중 서울 아파트 중위값이 5억 69만원에서 9억원으로 약 80% 상승했다는 보도가 있었는데

전국 평균 8%가 상승했다는 것을 어떻게 받아들여야 하나,

www.donga.com/news/Economy/article/all/20200804/102285546/1

서울 아파트 중위값 ‘역대 최고’…한강 이남은 10억 돌파

서울을 제외한 지방의, 아파트가 아닌 주택가격은 모조리 반토막이라도 났다는 얘기인가?

 

이 통계가 정확하다면, 

정부는 왜 투기꾼들 때문에 주택가격이 안정이 안되었다며 20여차례의 대책을 내놓아야 했으며

국민의 들끓는 여론에 여러차례 사과를 해야 했을까?

 

 

그에 대한 해답을 찾았다. 

 

한 줄 요약을 하자면, 

 

"해외 주요 국가들이 사용하는 주택가격 산출 기준이, 우리나라와 다르므로 일률적으로 비교할 수 없다"

 

소스는 주택금융공사의 주택가격 통계 산정 보고서이다. 

아래의 링크에서 다운받을 수 있다. 

공공기관에서 작성한 자료로, 주택가격을 어떻게 산정하는 것이 좋은가? 에 대한 연구이므로 틀리지 않는다. 

 

www.hf.go.kr/researcher/sub02/sub02_01.do?mode=download&articleNo=19506&attachNo=14050

이 자료에 따르면,

우리나라 주택가격 지수 산정의 방식이 다른나라와 다르다. (보고서 4~5페이지 참조)

 

 

한국감정원에서 조사하는 우리나라 주택가격 조사는 "동일표본 방식"의 "Jevons지수"를 사용하고,

해외 대다수의 국가들은 "혼합표본방식"으로 사용하고 있다

 

우리나라가 적용중인 ’동일표본방식‘은 "물가지수로서의 주택가격"을 나타내는데에 적합하고 이를 산출하기 위한 ’Jevons지수‘는 전후 가격 차이의 산술평균이 아닌 기하평균을 사용하는데, 이는 급격하게 변하는 가격의 왜곡을 막아주기 위함이다. (2와 8의 산술평균은 5이지만, 기하평균은 4이다.).

 

보고서에 따르면, 한국의 통계 작성 방식이 선진국들보다 우수해보인다. 

우리나라는 실거래가가 100% 신고되어 공공기관에서 산출하지만 해외는 그게 가능한 나라가 없어 어쩔 수 없이 모기지회사가 산출하는 기준을 적용하는데, 

 

우리나라 공공기관(한국감정원)은 산출 목적이 "물가지수로서의 주택가격"을 알고싶은 것인데 반해, 해외의 모기지 회사들은"이 주택에 얼마나 빌려줘도 될까"가 산출의 목적이므로 전후 가격의 산술평균을 적용하여, 상승이나 하락이 급격히 반영된다. 즉, 최근 몇 년간의 전 세계적인 주택가격 상승의 여파가 우리나라 통계에는 조금 덜 반영되었고(기하평균을 사용하므로), 해외에는 조금 더 많이 반영되었다 (산술평균)고 볼 수 있다. 

 

한편, 우리나라가 적용하는 '동일표본방식'의 경우 "동일주택가정"이라는 다소 비현실적인 가정을 하고 있다 (보고서 18페이지 문구) 1억원짜리 집을 허물고 5억원짜리 집을 만들면 이건 상승율 0이고, 5억원부터 다시 시작한다는 의미로 보인다. 우리나라는 타 국가보다 주택의 수명이 짧고 신축 주택이 많으며 거래가 활발하고, 신축 아파트가 대체로 고가로 거래되는데 이게 상승률로 잡히지 않는 것도 상승률이 낮게 나오는 이유로 추정된다. 

 

 

또한, 우리나라도 외국의 기관들과 같은 ‘혼합표본방식“을 채택하여 산출하는 방식도 있는 것 같은데, 그게 한국감정원의 ’아파트실거래가 지수‘가 있다. 이 지수로 보면 상승률이 OECD 평균에 못지 않음을 확인할 수 있다

www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do?menuId=TSPIA_41100&fbclid=IwAR35ItgPSDOixICOkApwAsh678ASKzrvI4YVSD5PimCwGvjF84uy30FlRdc

부동산통계 뷰어

 

 

마지막으로, OECD 통계인데 못믿냐? OECD가 통계 산출에 국가별 다른 기준을 적용하는게 가능하냐? 고 질문하면, ’OECD 지표 중 단순 비교하기에 부적절한 지표도 있다‘고 답변드린다.

https://m.blog.naver.com/hellopolicy/222058227459

[사실은 이렇습니다]OECD 통계로 국가별 부동산 세 부담 수준 단순비교 적절치 않다

<정부 공식 블로그로, 우리나라 부동산 세금이 OECD 최상위권이라는 통계에 대하여 "OECD 통계라고 모두 일률적으로 적용되어 비교 가능한 것은 아니다"고 해명하고 있다>

 

 

 

 

국가별 주택가격 상승율의 OECD 통계 참조 자료이다.

data.oecd.org/price/housing-prices.htm?fbclid=IwAR3yHawA00KW4iXZyYnrLhuSMaulIs8ZtaAqBSJfUHfgcgYlGLlpreDb0BU

Prices - Housing prices - OECD Data