네이버 부동산 중복매물 추정 - 원주 푸른숨휴브레스 사례

네이버 부동산에 나온 매물 중, 같은 물건이 여러 부동산을 통해 나온 경우가 많이 있다. 

이 중 어느 것이 중복인지 여부는 네이버만이 알 뿐이지만, 대략적으로 추정이 가능하긴 하다.

 

원주 혁신도시의 푸른숨휴브레스 사례로, 중복매물이 어느정도 되는지 내 맘대로 추정해보자.

 

1. 2021년 8월 17일 현재, 네이버 부동산에 푸른숨휴브레스 34평형의 매물 수는 98개이다.

 

여기 1,110 세대이니, 약 9% 정도가 매물로 나왔다고 보면, 너무나 많은 숫자이다.

 

하지만 당신이 부동산에 가서 매물을 물어보면,

막상 그보다는 훨씬 적은 물건만을 볼 수 있을 것이다.

왜냐면, 한 개의 물건을 여러 부동산에 내놓은 경우가 매우 많이 때문이다.

 

예를 들어, 같은 시간 조회 가능한 아래의 물건들을 보자. 

415동 1층에 3억원의 같은 가격으로 올라온 매물이  9개인데 1개의 물건으로 강력히 추정된다. 

 

이 9개의 매물들은 모두 다른 공인중개사를 통해 올라와 있는데, 

"올리모델링, 1층, 임차인이 거주하나 입주일자는 협의 가능한" 

으로 표기되어 있다. 

 

 

이 물건은 8월 9일부터 8월 14일에 걸쳐

혁신도시, 기업도시, 봉화산, 단관지구 등등의 부동산을 통해 나와있다. 

2021년 8월 17일 현재, 이 아파트 단지 내 최저가이다.

매도자분이 어지간히 급하신가보다. 

 

한 매물을 한 부동산에만 내놓는 매도자도 있을 것이고, 

이렇게 무차별적으로 내놓는 경우도 있을 것이다. 

 

이 중, 중복은 얼마나 되고 그래서 실제 매물은 얼마나 될 것인가?

에 대해서 내 맘대로 분석해 놓은 파일을 첨부하고, 간단히 설명해본다.

 

 

이 분석의 전제는 다음과같다

 1. 허위매물은 없다.

 2. 같은 동 / 층 / 가격의 매물은 같은 매물이라고 간주한다.

   - 다만, 부동산별로 층 수가 명확히 기재되어 있는 경우도 있고, 4, 10 층 등으로 되어 있는 경우도 있는데,

   - 이런 것들은 눈으로 보면서 발라내었다.

 

 

분석의 순서는 다음과 같다

 1. 네이버 부동산의 좌측에서, 매물들을 모두 긁어 엑셀에 붙인다.

 

2. 엑셀에 붙은 매물들에게 각각의 매물 번호를 붙이고, '분류'열을 붙인다

 - 매물별 텍스트 순서는, 동, 가격, 층, 조건, 부동산, 확인일자 순이다.

 - 텍스트를 정제한다.

  · 매물 설명이 없는 물건들이 한두개쯤 있는데, 알아서 처리한다.

 

3. '층' 칼럼을 우측에 별도로 빼서 '동' 옆에 표시되도록 한다

  - 그럼 아래와 같은 data set이 만들어진다. 

 

 

 4. 행에 동, 열에 층을 넣은 피벗을 돌린다

 - 대략 아래와 같은 피벗 테이블이 완성이 된다.

 - 그 옆에, counta를 써서 중복을 걸러내면, 아래와 같이 동일한 조건으로 걸러진 후 물건은 49개로 줄어든다.

 - 그런데, 층을 숫자로 표기한 경우와 저/중/고로 표기한 경우도 겹치는 경우가 많다.

  · 이런건 눈으로 보고 하나씩 걸렀다. 그래서 나온 숫자가 "매물 수 (실제)

 

 - 저중고 층과 숫자층이 100% 일치한다고 볼 수는 없다 (상당부분 겹칠 것이겠지만)

  · 따라서 이 분석에 따르면 실매물 수는 약 43개로 추정할 수 있다.

동별 매물 수를 보면 대략 아래와 같다.

 - 위에서 예시로 들은 415동은, 실매물이 1층과 15층인데 중복 매물로 네이버에 17개로 표시되는 것이다. 

 - 동별로 나와 있는 매물 수는 이렇게 추정이 된다.

 

 

 

 

실매물이 많은 곳은 403~405동 라인 → 공공기관 회사가기 가까운 쪽

적은 곳은 406 ~ 409, 411~414라인 → 학교가기 가까운 쪽

 

아래의 동별 배치를 감안해 내맘대로 가설을 세워보자면, 

 - 이 아파트를 "초품아"를 이유로 선택한 이들은 매물을 잘 내놓지 않는 것

 - "직주근접"을 선택한 이들, 또는 공공기관을 대상으로 한 임대사업을 생각한 이들이 매물을 많이들 내놓는 것

 - 매물 수는 로열동과 비로열동의 차이는 없어보인다.

 

 

 

 

꼭 이 아파트뿐만 아니라, 대단지 아파트들은 다들 비슷할 것이다. 

물건 한 두 개의 가격 변화에도 큰 폭으로 시세가 움직이는게 아파트이니만큼,

전체 거래량도 잘 살펴보자. 

 

또한, 중복매물이 많다고 네이버 부동산이 나쁜건 아니다.

네이버 부동산은, 공인중개사들이 올려주는 매물을 보여줄 뿐이다.

 

 

작업 파일을 첨부하니, 궁금하시면 직접 산출해 보자.

 - 매물 수는 매일 변하는 것을 명심하자!!

 - 매물을 긁어왔을 시점에서는 100개였는데, 위의 매물 수 사진을 캡춰했을 때는 98개로 줄었다.

 

푸른숨복수매물.xlsx

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