원주 혁신도시 푸른숨휴브레스, 지금 들어가도 괜찮을까? (21년 10월)

원주 혁신도시 푸른숨휴브레스 투자기를 몇 번 올렸었다. 

투자 이유와 주변 환경, 주변 타 아파트 대비 장단점 등등이었다.

 

이제 투자한지 약 10개월이 되었는데, 결론적으로 옳은 결정이었다. 

아래의 호갱노노 표를 보자. 

'21년 1월 기준, 푸른숨휴브레스는 맞은편 힐데스하임보다 1.7억원이 더 저렴했었고, 

그 차이가 무엇인지를 탐색했었으며, 차이는 좁혀질 것이라 전망했었다.

 

10개월이 지난 지금, 이제 그 차이가 1.1억원으로 줄어들었다. 

단순히 힐데스하임은 4천만원, 휴브레스는 1억원 오른 차이가 전부가 아니다. 

1월1일에 양쪽을 투자했다 가정하고 수익율의 차이를 계산해 보자 

푸른숨휴브레스는 0.4억원을 투자하여 1억원을 벌었고, 힐데스하임은 1.6억원을 투자하여 0.4억원을 벌었다.

수익율 250% 대 25%이다. 

 

'대장 아파트는 누구인가?' , '어느 곳이 더 살기 좋은가?' 와는 별개로,

투자수익율은 푸른숨휴브레스의 필승 전승 압승이다. 

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지나간 것은 그렇고, 이제부터의 질문을 해 보자.

지금 들어간다면, 푸른숨휴브레스가 힐데스하임보다 더 나을 것인가? 

 

이에 대해 3개의 물음을 갖고 답을 하나씩 써 보자.

 

 

1. 앞으로 주택가격의 향방은? 오를까? 떨어질까?

 

현재 확인이 된 사항으로는 

 - 서울의 주택 가격은 지나치게 높다 

   · 뉴욕, 런던, 도쿄 등 글로벌 최고의 대도시 대비, 소득은 30%가 낮은데 주택가격은 50% 정도 높다

   · 한국의 가계부채가 몇 년 새 세계 최고 수준이 되었다.

 - 곧 정부가 바뀐다

   · 누가 대통령이 되던, 사력을 다해 집값을 가질 것이다.

https://howtobuy.tistory.com/77

서울 미친 집값 세계 대도시와 비교 : 서울 vs 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄, LA

 

여러 상황상, 한국의 주택 가격이 더 크게 오르기는 쉽지 않을 것 같다.

오히려 좀 더 하락할 것이라는 전망이 더 설득력 있어 보인다. 

 

 

하지만 주택 가격의 향방을 예측하는 것은 인간의 영역이 아니다. 

 

이를테면, 다음의 역사적 이벤트를 예상했던 이는 아무도 없다.

 - 2008년, 미국사람들이 집값을 갚지 못하여 한국 집값이 떨어질 것

 - 2020년, 세계적인 전염병이 돌며 세계 경제에 영향을 줄 것

 - 2017년, 문재인 대통령 당선이 주택가격 상승의 주요 원인이 될 것

 

주택가격은 '예측'하지 말고, 다음과 같은 변치 않는 진리를 생각하며 '대응'해야 한다

 - 전반적인 인플레가 심해지니, 현금을 갖고 있는 것은 위험하다

 - 무주택자라면, 실생활이 편리한 곳에 주택 1채는 있어야 생활안정

 - 장기로 보았을 때, 주택가격은 우상향 한다

 

 

2. 원주 혁신도시의 주택 가격은 어떻게 될까?

 

원주 주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은

1번의 한국 주택가격, 서울 주택가격이다. 

 

원주 혁신도시가 하락할 수 있는 가능성은 다음과 같다

 - 서울 주택 가격이, 글로벌 대도시에 비교하여 너무 높다

 

원주 혁신도시 주택가격이 상승할 가능성은 다음과 같다

 - 서울과 원주의 주택가격 차이가 너무 많이 벌어졌다.

 - 진주, 전주, 진천 등등  다른 혁신도시와 비교하면 여전히 더 저렴하다 

 - 인구가 여전히 증가하고 있다.

 - 원자재 가격이 지속 상승한다. 4억원 이하로 신규 분양하기 점점 어려워진다

 - 서울 밀집 해소를 위해, 공공기관 추가 지방이전이 가시화 된다

 - 교통망이 좋아진다

 - 혁신도시에 공공기관 직원 정착율이 높아진다

  · 서울 살며 통근/주말부부를 하던 시니어급 직원들은 조금씩 퇴직을 한다

  · 신규 직원들은 원주 거주를 염두에 두고 입사한다. 이들이 혁신도시 주요 수요층이다. 이들의 월급으로 원주 혁신도시 정도의 쾌적함을 주는 서울 경기 주택을 살 수는 없을 만큼 너무 높다

  · 혁신도시 인프라는 점점 좋아진다 (지금도 공사중)

 

 

3. 푸른숨휴브레스 vs  힐데스하임

 

예전 글에서 힐데스하임과 푸른숨휴브레스는

입지는 비슷하나, 힐데스하임이 더 높은 가격인 이유를 몇 가지 언급했었다.

 - 구조, 자재, 채광, 공원접근성 등등

 

다만, 그 이유보다 가격 차이가 지나치게 컸으므로 푸른숨휴브레스가 더 현명한 투자였었다.

 

이제 그 가격 차이가 많이 좁혀졌다.

다시 아래의 표를 보자. 

 

'21년 1월에는 매매가 차이가 63%였으나, 10월에는 30%로 좁혀졌다.

힐데스하임이 더 높아야 할 이유는 변하지 않았고,

힐데스하임 앞 공원에는 지혜의숲 공사가, 푸른숨휴브레스 옆에는 복합생활시설(수영장등) 이 공사중으로,

이 역시 둘 다 같은 조건으로 볼 수 있다.

 (그래 봐야 두 시설 모두, 두 아파트에서 도보로 이용이 가능하다. 도보 5분거리냐 10분거리냐의 차이이다.)

 

 

힐데스하임의 가격 변동 중 주목할만한 점은 "전세가율의 상승"이다

지금의 가격이라면, 힐데스하임이 푸른숨휴브레스보다 저평가로 보인다.

 

다만,

힐데스하임과 푸른숨휴브레스가 예전에 왜 그렇게 가격 차이가 컸었는지를 다시 생각해봐야 하는데,

힐데스하임은 원주에서 가장 좋은 대장 아파트였던 것을 기억해야 한다.

원주에서 돈이 가장 많은 사람이 가격에 크게 구애받지 않고 아파트를 하나 산다고 하면 그건 힐데스하임이었을 확률이 높고, 그래서 로얄층 기준 먼저 치고 올라가 푸른숨휴브레스와 격차를 벌렸던 것이다.

 

그런데 이제 원주 더샵, 혁신풍경채 등 더 비싸 마땅한 아파트들의 거래가 되고 있다. 

돈이 아주 많은 사람이 원주에 아파트를 살 때, 힐데스하임 외에도 다른 선택지들이 생긴 것이다.

상방이 막혔다. 

 

이제는 힐데스하임도 "원주 최고의 아파트"의 프리임엄이 옅어지고

철저히 입지와 실거주가치로 가격이 결정 되는데,

그러다 보니 푸른숨휴브레스와 가격 차이가 입지와 실거주편의성의 차이 정도로 줄어들고 있는 것이다.

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그럼, 지금 시점에서 내가 만약 투자자가 되어 원주 아파트를 산다면, 힐데스하임을 살 것인가? 

 

실거주를 할 생각인데, 힐데스하임을 가 보니 좋으면 그것도 좋은 생각이다.

돈이 충분히 많고, 장기 실거주 하실 예정이라면 힐데스하임, 혁신풍경채, 더샵 등을 보시고

가장 마음에 드는 것을 들어는 것이 맞다. 

집을 봤을 때 느낌과 마음, 궁합 등등은 생각보다 중요하다.

힐데스하임은 원주에서 실거주하기 매우 좋은 곳임에 분명하다

 

다만, 힐데스하임이 원주지역 타 아파트들과 비교하여 저평가라고 볼 만한 근거가 없다.

내가 지금 당장 원주에 아파트를 투자한다면, 푸른숨휴브레스의 비로얄 물건을 살 것 같다.

 

지난 포스팅에서,

채광/조망을 감안 시 힐데스하임은 로얄동/층의 실제 효용이 크게 차이가 없는 대신

푸른숨휴브레스는 로얄동/층과 저층/뒷동의 실거주 효용이 차이가 클텐데 가격 차이는 별로 없음을 발견했고,

푸른숨 휴브레스의 채광 좋은 동/층을 구매할 것을 추천했었다.

 

하지만 투자는 역시 투자금 대비 수익이 중요하지 않던가. 

21년 10월 기준, 혁신도시를 매수한다면,

푸른숨휴브레스의 저층, 채광 없는 동을 구매할 것을 추천한다.

 

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최근 2개월간 두 아파트의 실거래가를 보면 다음과 같다. 

힐데스하임은 실거래 최고가와 최저가의 차이가 15%에 불과한데, 푸른숨휴브레스는 23%로 훨씬 크다.

같은 돈을 들고 투자를 한다면 푸른숨휴브레스의 비로열/저층 매물이 매력이 있다.

이게 아니라면, 29평을 구매하는 것도 추천할만 하다.

이제 원주건 어디건 3억원으로 30평대 아파트를 지을 수 없다.

층이 낮고 채광이 좀 불리하더라도, 강원도 최고 도시의 최고 입지를 매수한다는 감각이다.

 

현재 푸른숨휴브레스의 전세가격은 2.6억원 ~ 2.8억원 정도로, 채광/층의 영향을 덜 받는다. 

따라서, 3.0억원에 저층 또는 29평을 구매하고 전세 2.5~2.6에 놓는다면 4~5천으로 투자가 가능하다.

 

이러한 논리는 지난 글에서 힐데스하임 대신 채광 좋은 푸른숨휴브레스 구매 추천의 흐름과 같다.

채광 좋은 로얄동 로얄층 푸른숨휴브레스가 더 좋은건 잘 알겠는데,

지금 기준에서 저평가는 로얄동/로얄층 대비 무려 9천만원이나 저렴한 푸른숨휴브레스의 저층/29평이다.

지난번과 같은 이유로, 주택가격이 지속 상승한다면 이 가격이 더 많이 오를 것이고,

혹여나 주택가격이 하락할 시에도 덜 떨어질 것이다 (건설원가는 같으므로)

 

 

여기까지 읽어주셔서 감사드리고,

다들 성투하시기 바란다.

 

 

 

참조글

https://howtobuy.tistory.com/42

원주혁신도시 - 푸른숨 휴브레스 투자 이유, 힐데스하임 대비 장단점

 

https://howtobuy.tistory.com/49

원주혁신도시, 힐데스하임이 아닌 푸른숨휴브레스에 투자한 이유 - 수익율 계산