원주혁신도시 - 푸른숨 휴브레스 투자 이유, 힐데스하임 대비 장단점

힐데스하임이 원주 혁신도시에서 가장 좋은 아파트라면,

푸른숨휴브레스는 가성비가 가장 좋은 아파트이다.

나는 투자 목적이니 가성비가 더 중요하다.

 

이런 측면에서, 푸른숨휴브레스가 힐데스하임에 비해 가진 장단점을 살펴보자

 

□ 장점

 - 초품아 : 매우매우매우 큰 장점이다.

 - 대단지이다 : 매우매우 큰 장점이다

 - 무언가가 '들어온다'는 계획이 되어 있는 것 자체가 호재이다.

  · 단지 우측에 복합혁신센터가 들어올 예정으로 공사 중이다.. 

  · 심평원 2청사, 건보공단 2청사가 바로 옆에 들어온다.

 - 맨 앞동은 조망이 살아있다. (힐데스하임은 거의 없다)

 - 단지 자체 조경은 휴브레스가 더 낫다.

 - 매매가 대비 전세 비중이 높다 : 실거주 가치가 높다는 뜻

 

□ 약간 단점 (중요하지는 않다)

 - 직장, 상가 접근성은 힐데스하임보다 몇 걸음 더 걸어야 함

 - 수변공원 갈 때 몇 걸음 더 걸어야 한다

 - 힐데스하임보다 이름이 더 구리다. 일단 이름이 너무 긴데, 한글, 한자, 영어가 혼합되어 촌스러움의 극치를 보여준다

 

□ 단점 (중요하다)

- 평면이 3 Bay이고, 자재도 더 안좋다더라. 공공분양의 숙명이다.

 · 이건 이해한다. 그래서 힐데스하임보다 가격이 낮은 것이다.

 

□ 큰 단점 (치명적이다)

- 아파트 배치가 엉망진창이어서 채광이 나쁜 가구가 많다.

  · 마치, 일부러 햇볕을 피하려고 만들어놓은 것 같이 보일 정도이다.

  · 이 아파트의 단점으로 "결로와 곰팡이가 있다"고 하는 내용들이 있는데, 채광이 안좋아 생기는 일이다.

  · 저렇게 배치 해 놓은 담당자는 두고두고 욕을 먹어 마땅하다. 후술하겠다. 

 

 

위 단점 중, 치명적인 것은 채광이다. 

이것 때문에 1억 넘게 차이 나는 것은 이해가 갈 수도 있다. 

다만, 푸른숨휴브레스 내에서도 채광이 좋은 동 (앞동)과 그렇지 않은 동 (중간동)의 가격 차이가 크게 나지 않는 것은 기이한 일이다.

힐데스하임은 뒷동에도 채광이 좋으므로 그게 말이 되는데, 

푸른숨휴브레스는 채광에 따라 가격 차가 지금보다 훨씬 커야 정상이다. 

 

채광 얘기를 좀 길게 하겠다. 

사진을 보면서 짚어보자.

 

푸른숨휴브레스에서 바라본 힐데스하임 정면이다.

사실 두 아파트는 서로 붙어있어서 입지가 좋고 나쁘고 할 것도 없다. 

그렇게 보면, 대단지이며 초품아인 푸른숨휴브레스가 입지면에서는 힐데스하임보다 우위라고 볼 수도 있다.

 

 

이 아파트는 그 좋은 조건을 갖고 있으면서도 동간 배치를 이상하게 해 놔서 다 망쳐놨다. 

앞동은 아무 문제 없지만, 중간동들은 정오에도 해가 많이 가린다. 

아래 사진을 보자. 이게 정오무렵에 찍은 중간동의 사진이다. 그늘지는 가구가 꽤나 많다. 

 

 

무려 144%의 환상적인 용적률을 갖고, 왜 이따위가 되었나.

아래 지도를 보면, 저 넓은 땅에서 위 아래를 주차장을 주고 정작 아파트들은 동간 간격을 좁게 배치한 것을 볼 수 있다.

 

 

이 아파트에서 가장 남쪽 양지바른 로얄 자리는 어처구니 없게도 주차장으로 활용된다.

그래. 이해는 간다. 

공공분양으로 어떻게든 분양가는 낮춰야겠고, 그러다 보니 지하 주차장을 충분히 만들지 못하고

저렇게 1층에 어중간하게 만들어 놓은 아픔도 알겠는데,

그래도 양지바른 곳은 거주공간에 양보하고 주차장은 뒤쪽에 한꺼번에 빼거나, 옆으로 돌릴 수 있지 않았니.

도대체 이게 무슨 정신나간 짓인지 모르겠다.

푸른숨휴브레스에서 가장 양지바른 공간을 주차장으로 사용하고 있다

동간 배치도 좀 지그재그로 해서 서로 겹치지 않는게 상식 아닌가. 

당장 저 위의 사진들을 보시라. 이게 용적률 144% 아파트로 보이나.

중간에 그늘진 것 보이시는가. 

재건축한 299%도 저거보다는 낫겠다.

 

산책로와 의미없는 정원은 왜 단지 남쪽에 만들었나. 

어차피 몇 걸음 나가면 수변공원도 있고 땅도 넓으니 406동, 407동을을 좀 앞으로 당겨서 짓고 아파트 동간 간격을 늘렸을수도 있잖아. 411, 413, 415 세 동의 채광을 다 가려놨다.

혁신도시 설계도 멍청이가 했지만, 이 아파트 단지 설계도 어지간한 멍청이가 해서 좋은 입지를 다 버려놓았다. 

 

 

자, 다시 비교해보자.

 

힐데스하임이건 푸른숨휴브레스건 가장 앞동들은 어차피 채광이 좋아 관계 없다

중간동 뒷동들을 비교해보자. 

 

정오의 힐데스하임의 단지의 뒷동이다. 동간이 넓어 가구에 그늘이 거의 지지 않는다.

 

정오무렵 힐데스하임 채광

아래 사진은 비슷한 시간, 푸른숨휴브레스 중간동의 채광이다. 바로 위 사진과 비교되는가?

용적률은 힐데스하임이 155%이고 푸른숨휴브레스가 144%로 오히려 더 쾌적한데도 불구하고 동간배치를 뭣같이 해 놔서 가구의 절반 가까이 그늘이 진다.

정오무렵, 푸른숨휴브레스 채광

 

푸른숨휴브레스의 채광 이야기는 여기까지 하자.

확실하고 치명적인 단점이다. 

 

 

자 이제, 이런 장단점을 확인하였다. 

그런데 이 아파트에 나온 매물 수가 어마무지한데, 

채광에 따른 가격 차이는 거의 나지 않는 것을 확인하였다.

푸른숨휴브레스의 채광 좋은 아파트는, 힐데스하임 대비 1.5억이나 저렴할 이유가 없는데,

호갱노노에 올라온 "이 아파트에는 결로와 곰팡이가 있어요"류의 글들이 가격을 전체 끌어내렸다.

그 글을 쓴 사람은 분명 채광이 저렇게 가리는 곳에 거주할 터,

이런 멍청한 동간 배치 덕분에 저가로 구매할 수 있는 기회가 생기는거다. 

 

채광 좋은 푸른숨휴브레스가 저평가다!!

 

푸른숨휴브레스 아파트 투자의 또 큰 장점은,

힐데스하임이 먼저 가는 것을 보고 한걸음 늦게 간다는 것이다. 

 

힐데스하임 대비, 푸른숨휴브레스는 얼마가 저렴해야 적정할까? 를 확인할 수 있다면 누가 저평가인지 알 수 있다.

 

 

 

아래의 그래프를 보자.

 

원주 혁신도시 힐데스하임, 푸른숨휴브레스 매매가 차이

1. 2015년 4월 ~ 2016년 4월까지 매매가는 거의 비슷했다.

 - 힐데스하임이 입주한지 얼마 안되었을 것이고, 물량이 한꺼번에 터져나오며 생긴 현상일거다.

 

2. 2016년 4월 ~ 2019년 12월 정도까지 힐데스하임이 약 5천만원, 20% 정도, 비쌌다. 

 - 집값이 계속 안정된 상황이었다.

 

3. 2020년 2월부터 12월까지, 힐데스하임은 오르고 푸른숨휴브레스는 내렸다.

 - 2020년 12월 현재, 약 1.5억원, 40%의 차이가 난다 

 

→ 둘 사이에 차이가 갑자기 벌어지게 된 이유는, 힐데스하임이 1등으로 먼저 가는 것이기 때문이다.

1등이 먼저 갔으니, 푸른숨휴브레스도 따라 갈 것이다. 

 

 

 

 

한편, 전세가 차이는 어떤가

전세가는 정확한 실거주 가치를 보여주는 것으로, 거품이 전혀 없는 순수한 가치로 봐야 한다. 

원주 혁신도시 힐데스하임, 푸른숨휴브레스 전세가 차이

2015년말, 힐데스하임 입주물량 소화되며 전세가격이 거의 같았던 때를 제외하면,

전세가격 차이는 약 4천만원차이를 일정하게 유지하고 있다.

전세가격은 오히려 푸른숨휴브레스가 살짝 선도하는데, 

이를테면 2018년 12월부터 가격이 내려갈 때에는 푸른숨휴브레스가 살짝 먼저 내려가고, 

2020년 10월부터 오를 때에도 살짝 먼저 오른다.

 

그리고 두 아파트간 전세 가격 차이 (약 4천만원, 20%)는 변하지 않고 같이 간다.

 

즉, 두 아파트간 실거주 가치 (전세가격 차이) 는 거의 고정되어 있는 가운데

투자가치 (매매가격 차이)는 최근 갑자기 상승했다.

 

 

 

자, 이제 마지막 그래프이다. 

힐데스하임과 푸른숨휴브레스의 매매가/전세가 Gap은 거의 일정했으나, 

힐데스하임은 최근 들어 갑자기 커져서 30%에 이르렀고, 

푸른숨휴브레스는 7.5% 정도까지 떨어졌다. 즉, 매매가와 전세가가 거의 차이가 없는 상황이다.

 

원주 혁신도시 힐데스하임, 푸른숨휴브레스 매매가-전세가 Gap 차이

어느 아파트가 더 좋은지와 어느 것에 투자해야 투자금 대비 수익율이 좋을지가 다르다.

 

원주의 부동산가격이 상승하며 힐데스하임이 먼저 올랐고, 푸른숨휴브레스는 아직 덜 오른 상태임이 확인됐다.

 

그래서 2020년 12월, 채광이 그럭저럭 괜찮은 곳의 푸른숨휴브레스를 저가에 구매했다.

앞으로 어떻게 될지는 잘 모르겠지만, 이제 2개월이 지난 지금에서 보면 성공으로 보인다.

 

아직 투자 초기이지만, 다음의 두 자료를 보자

좌측은 1월 1일 기준 호갱노노의 자료이고, 우측은  2월 18일자의 자료이다.

여전히 힐데스하임이 혁신도시의 대장인 것은 변함이 없으나,

푸른숨휴브레스와의 차이는 1월 1일에는 1.7억원에서 2월 19일 1.2억원으로 줄어들었다. 

 

 

좌우간 '20년 12월말을 기준으로 원주 혁신도시 투자였다면 푸른숨휴브레스가 옳았던 것이 증명되었다. 

호갱노노, 기준가격 차이

 

부동산은 중장기 투자를 기본으로 한다.  일희일비 하지 않고 오랜 기간 보유하여 충분하 수익을 얻고 매도하는거다.

그래도 이렇게, 단기간에 투자 수익이 확인되어 내 판단이 틀리지 않았던 것으로 증명되면 좋은 것이다.

 

위에서 분석했듯, 두 아파트의 실질적인 가치 (전세가) 는 크게 차이가 없다.

지금이 매매가가 과도하게 벌어진 것이고, 좌우간 힐데스하임이 언제나 비싸겠지만, 그 차이가 1억이 넘게 크게 벌어질 이유는 없다. 나의 투자는 이 Gap을 비집고 들어갔다.

 

둘 사이의 가격 차이는 줄어들어서, 적정한 차이 (약 20~25% 정도) 로 수렴해 갈 것이다.

2년 후, 힐데스하임이 5~6억원정도, 푸른숨휴브레스가 4~5.5억원 정도가 되지 않을까 전망한다.

 

 

 

 

 

 

다음글: 힐데스하임 대비 푸른숨휴브레스 수익율 차이

 

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원주혁신도시, 힐데스하임이 아닌 푸른숨휴브레스에 투자한 이유 - 수익율 계산

 

 

'21년 10월 기준, 많이 오른 푸른숨휴브레스 여전히 투자 매력이 있을까?

 

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