경영지도사 도움방

2020년 9월, 추석에 판부면 거장2차 아파트를 구매했다.

구매 결심하고 실행에 옮긴 계기는 다음과 같다

1. 지속적인 현금가치의 하락이 예상되어, 현금을 쥐고 있는 것이 불안했다.

2. 비싼걸 사려니 돈도 충분치 않았을뿐더러 공시지가 1억원 이상은 2주택 이상이 될 시 취득세가 중과된다.

- 2주택 8%, 3주택 12%

- 거장2차 아파트는 취득세 중과에서 제외된다.

3. 이 아파트는 임대주택에서 제외됨에 따라, 임대사업자의 매물이 넘쳐흘렀다.

- 일시적인 과공급으로 순간적인 가격 하락이 있었다

5. 거장2차 아파트는 인근 대학생들이 많이 자취하는데, 코로나19로 재택학습을 하며

   임대수요가 갑자기 줄어들고 있었다.

 - 역시, 일시적인 임대료 하락과 공실 증가로 보인다.

 - 코로나 극복, KTX 개통 등으로 정상화가 될 사항이다.

한편, 이 아파트를 둘러싼 부동산의 환경 변화는 다음과 같다.

‘21년 1월에 원주역이 개통되면 거장2차 아파트는 KTX 역세권이 된다. 현재까지 KTX 도보 역세권의 유일한 아파트이다.

원주역세권에 새로운 도시가 들어온다. 고용 창출을 위한 다양한 기관이 들어오는데, 여기에 지어지는 주거시설은 대개 25평, 33평 아파트들이다.

덕분에 인근 도로와 상업시설 등등의 큰 발전이 있을 예정이다.

20년 9월 현재 38제곱미터(13평)의 대략적인 계산은 다음과 같았다. KTX개통 및 남원주역세권 개발로 인한 시세 차익이 목표이지만, 당분간은 월세를 놓으면 준수한 수익률이다.

거장2차 아파트의 주요 거주자로는

 - 강릉원주대학교, 한라대학교, 원주연세대학교 등 인근 대학생

 - 원주 시내 자취하는 직장인 (특히, 주말부부 하는 혁신도시 직장인들이 많다)

 - 독거노인 

 - 신혼부부 

등으로 파악이 된다. 

거장2차 아파트는 원래 임대아파트로 2002년에 완공되었다.

임대 10년이 지난 2012년에 분양 전환되었고, 

이 때 임대사업자들이 대량으로 구매한 이후 현재에 이르고 있다. 

지난 시기 대학생 수요가 많았을 때에 가격이 많이 올라갔었는데,

이제 지방 대학교들이 점점 몰락해 가며 사실, 이전보다 좋지 못한 환경에 처했다.

하지만 도보 거리에 KTX개통이라는 거대한 호재를 맞았는데,

이게 이 아파트에 어떻게 작용할지는 모르나, 앞으로 대학생들 보다 

 - 원주와 서울을 직장에 각각 둔 주말부부

 - 서울에 살지만 원주의 직장 (아마도 공공기관)에 다니는 사람이 출퇴근과 자취를 반반씩 할 곳

 - 원주 인근의 독거노인들

이 교통 좋은 곳에 찾아와 실거주 하며 지속적으로 임대수요를 만들어줄 것으로 

내 나름 판단을 한다. 

다음 편에서, 거장2차 아파트의 환경을 스케치해보겠다.

다음편: 

https://howtobuy.tistory.com/13

맛집이 있으리라고 예상이 잘 안되는 위치에,

원주에서 맛집이라고 상상하기 힘든 메뉴인데 맛있다.

아무 기대 없이 들어와 아무거나 먹었는데 맛있어서 뜬금없다.

여기에 왜 맛집이???

심지어, 여기 밀가루로 만든 음식이 없다.

그런데 왜 이름이 밀향기인가?

기이한 음식점이다. 

원주 판부면 거장2차아파트 앞 상가에 있는 '밀향기' 식당이다.

(남)원주역이 개통되면서 원주역세권이다.

대체로, 택시기사님들이 오다가다들를 법한 식당이다.

나는 이 집에서 막국수와 나주곰탕도 시켜먹어봤는데

그 중 최고는 동태뚝배기이다.

비쥬얼은 이렇게 단촐하다.

뚝배기에는 동태가 보통 4도막 들어있고,

내장과 해물이 많이 꽤나 들어가 있다.

무와 콩나물도 많아 국물이 시원하다.

새우, 홍합도 한조각이 들어간다.

적당히 맵고 적당히 짜서 부담이 없다.

메뉴 라입업도 정말 뜬금없다.

곰탕과 막국수, 동태와 수육이라니,

맛집일리가 없을 것 같은 메뉴로 신기하게 꿀맛을 만들어낸다.

특히 막국수는, 원주 인근의 내로라하는 전통의 강호들보다 못하지 않은데심지어 양까지 많이 준다.

(사진을 찍어놓지 해 아쉽다.)

저 대표  메뉴들 중 수육만 안먹어봤다.

수육을 먹으면 소주를 먹고싶을 것 같아 아직 못먹었다.

정확히는 모르지만 가족들이 운영하는 식당 같아보인다.

할머니가 주방에서 일하시는 것 같다.

거의 유일한 단점으로, 음식을 시킨 후 나올때까지 조금 시간이 걸린다.

그래도 그 정도는 감내할 가치가 있다.

일부러 찾아가도 괜찮지만

그럴 필요까지는 없고, 근처에 계시다면 속는셈 치고 한번 방문해보시라.

가격도 저렴하고 주차도 편하다.

이 업체에서 뭐 받거나 부탁받은 거 하나도 없다.

내돈주고 항상 사먹는데

그런데 강력 추천이다.

구룡산에서 바라본 개포주공1단지 재건축 현장이다. 

좌측으로 개포래미안포레스트가 있고,

가운데 너머에 타워팰리스, 개포우성, 경남아파트 등등이 보인다. 

우측이 개포래미안플레스티지이다.

이렇게 보니 개포주공1단지가 가장 넓고 가장 입지가 좋아보인다.

단지 가운데 있는 학교가 개원초등학교, 우측이 개포중학교다.

초중등 품아이며 지하철 구룡역 개포동역도 나름 가깝다. 

개원초등학교 우측으로 자세히 보면, 문화유산으로 부수지 않고 한 동 남겨놓는다는 바로 그 동이 보인다.

사진에서 자세히 봐야 예쁘다. 너도 그렇다. 

현재 건축 중인 아파트이니 하루하루 다른 모습일 것이다.

역사의 한 장면으로 블로그에 남겨놓는다.

"우리 동네에 대형 상업시설이 입점하니, 곧 아파트 가격이 오를 호재이다" 

는 글이 온라인 지역 부동산 커뮤니티에 오르내리는 경우가 있다. 

"삼성전자 우량주를 사려면 어떡해야 하죠?" 라는 질문이 주식 게시판에 오르내릴때 처럼,

부동산 투자에 조심해야 할 시점이라는 한가지 징후이다. 

그래도 궁금하다. 

도보 가능한 곳에 대형 상업시설이 생기면 우리 아파트 가격 상승에 도움이 될까?

정답은, 

"상관관계는 있을 수도 있으나 인과관계는 아니다" 이다.

즉, 다른 모든 조건이 동일할 때,

  i) 대기업 유통사가 대형 상업시설을 만들면  → 유동인구가 증가하고 편의성이 개선되어 → 인근 아파트 가격 상승 (X)

 ii) 입점 후보지 인근에 구매력 있는 거주/유동 인구가 충분한 것을 확인했을 때, 대형 유통시설이 출점한다. (O)

둘은 전혀 다른 내용이다.

ii)의 경우, 구매력 있는 거주/유동 인구가 인근에 충분한 것이 원인이고, 

그 결과로 대형 유통시설의 입점과 아파트값 상승이 동시에 발생한다. 

반면 만약 구매력 있는 거주/유통인구가 인근에 충분하지 않다면,

대형유통시설이 진입하면 아파트 가격 상승은 커녕 그냥 그 유통시설이 망한다. 

따라서 아파트 가격 상승도 일어나지 않는다.

대형유통사들은 이에 대한 노하우를 보유하고 있으므로, 

사업이 잘 될 것 같으면 (=구매력있는 인구가 많으면) 출점을 할거고,

구매력있는 인구가 많이 모이는 곳은 당연히 주택가격이 상승을 할 것이다.

대기업 유통시설의 사업 모델을 살펴보면,

 -  본업인 유통  자체는 큰 이익이 되지 않는다. 

  · 아래는 최근 3년간 이마트의 기업실적인데, 영업이익은 불과 1% 근처이다.

그런데 이런 사업을 뭐하러 하나,

이마트는 부동산 개발 사업을 하는 구실로 땅값이 저렴할 때 부지를 매입하여

→ 마트를 운영하며 인근 지가를 띄운 후

→ 유통사업은 손해만 보지 않을 정도로 하고 지가 상승으로 자산의 증가를 도모한다.

이마트는, 본질적으로 유통회사를 빙자한 부동산 회사다.

즉, 구매력 있는 인구가 많다 → 마트가 입점한다 → 인구가 더 많아진다 → 지가가 상승한다

는 공식은 옳은 이야기이다.

한편, 대형상업시설이 집에서 '도보거리'에 입주하면 아파트가격은 상승할까? 

하는 질문은, 다른조건이 모두 같을 때, 대형마트 바로 옆의 아파트가 더 비쌀까? 하는 질문과 같다.

물론, '다른조건이 모두 같을 때' 라는 것은 상당히 비현실적인 가정임을 염두에 두자.

주택가격을 이루는 수많은 요인 중, '대형 상업시설 슬세권'이 미치는 영향을 짐작 정도만 해 주자. 

먼저, 고양 스타필드 인근의 33평 아파트 가격들이다.

삼송호반베르디움 22단지가 스타필드 바로 옆에 붙어있고, (도보 3분거리)

21단지 아파트가 대략 10분정도 걸릴 것 같다.

한편 삼송아이파크 2단지가 도보 15분 정도로 좀 멀지만 가능은 한 상황인데, 

더 가깝다고 해서 아파트가격이 더 비싼 것은 아님을 확인할 수 있다.

스타필드 접근성보다는,

삼송역에서 조금 더 가깝고 브랜드도 좋은 아이파크2차가 

스타필드 바로 옆에 붙은 호반베르디움 22단지보다 1억 더 비싸게 거래되고 있다.

한편, 도보로는 아예 불가능한

지축역 인근의 아파트들이 2~3억정도 더 비싼 것을 확인할 수 있는데,

행정구역이 서울이고 한두해라도 더 새아파트인 영향이 있을 것이다. 

즉, '대형 상업시설의 도보가능 여부' 가 집값에 미치는 영향은,

지하철 접근성, 행정구역, 아파트 브랜드, 소요연수 등등 보다는 못하다는것을 알 수 있다. 

다음 케이스를 보자.

위례스타필드에서 가장 가까운 아파트는 위례롯데캐슬인데, 이 아파트는 위례에서 가장 저렴하다. 

스타필드에서 도보로 30분 이상 걸리는 성남쪽 아파트들보다도 낮다.

위례롯데캐슬과 위례더힐은 2016년 2월에 입주했고,

위례스타필드시티는 2018년 12월에 오픈했다.

입주 시점에서 위례롯데캐슬은 위례더힐과 가격이 거의 같았는데, 

2년 후 위례스타필드시티가 오픈하였으나 현재 가격은 역시 비슷하다.

도보 가능 거리에 위례스타필드시티가 들어왔다고 해서

스타필드시티에 도보 접근 불가능한 위례더힐보다 집값을 앞서지는 않았다. 

위의 두 가지 사례를 보고서도,

대형상업시설이 도보 근처에 들어오면 주택가격이 뛸 것이라고 생각하실 수도 있겠다.

그렇게 판단하시면 그 판단대로 행동하시면 될 일이다. 

원주 아파트 투자를 고려하기 위해서,

2020년을 기준으로 무실동, 혁신도시, 기업도시 이렇게 세 군데를 알아보는게 정석이다. 

물론, 대박은 그 이외의 지역에서 나올 것이고, 아파트가 아닌 부동산에서 나올 것이나,

난이도와 환금성, 초기투자금액 등등을 고려하면 그렇다는 것이다.

무실동은 2003년도 정도 부터 아파트 입주가 있었다.

당시 원주에서는 무실동 개발과 관련된 많은 이야기가 있었다.

이를테면 이런 이야기다

무실동에서 농사를 짓던 모 노인이 있었다.

큰아들은 공부를 잘 해서 땅을 팔아 서울로 대학을 보냈고,

작은아들은 사람구실을 하지 못해 보여서 작은 과수원을 물려줬다.

시간이 한참 지나서, 서울로 대학 간 아들은 취업해서 IMF로 정리해고 당하고 쭈그러들었는데

작은 아들이 갖고 있던 무실동의 과수원은 수십억이 되어 지금은 인생이 바뀌었다더라..

하는 스토리였다.

좌우간, 무실동은 

수십년간 원주의 중심을 차지했던 중앙동과 자유시장을 밀어내고,

21세기가 시작되고부터 원주에서 가장 핫한 동네였다. 

그 곳에 2019년도에 더샵이 대규모로 분양이 되었고,

관심이 있어 미분양이 절정이던 2019년말에 혹시나 해서 찾아갔었다. 

당시 모델하우스 사진이다. 

결과적으로 무실동 더샵을 분양받지 않았는데, 그 때 분양받았으면 큰 돈을 벌 수 있었다.

지금 P가 1~2억 정도 붙었으며, 중도금 대출 등을 생각하면 매우 높은 수익율이다.

당시 모델하우스에서 보고, 지형을 살펴보고,  미분양의 이유를 쉽게 알 수 있었다. 

무실동 더샵이 미분양이었던 이유, 그래서 나도 투자하지 않았던 이유는 다음과 같다. 

1. 입지가 그렇게 좋지 않다.

 - 초품아도 아니고, 중고등학교도 애매한 거리. 학원가와 가까운 것도 아니다. 종합병원도 가깝지 않다.

 - 철도나 IC에서도 거리가 좀 되며, 관공서나 상업지구를 걸어서 다닐 수 있는 것도 아니다.

 - 대로가 있는 것도 아니고 철도도 멀다.

 - 원주천과도 거리가 있어 자전거도로 등의 접근도 좋다고 할 수 없다.

2. 대단지도 아니고, 네 개의 단지가 모두 떨어져있다

 - 그나마 1,2단지가 붙어있어서 대단지 역할을 하겠다. 만약 구매한다면 1,2단지를 구매하는게 맞다.

 - 그런데 희안하게, 당시 완판 된 것은 4단지다. 

 - 4단지는 가장 고립되어 있고, 가장 소단지이며 입지가 가장 안좋다. 

 - 내가 모르는 무슨 이유가 있는건가..

3. 단지내 지상에 주차장이 있다. (모델하우스 사진 참조)

 - 2020년대에 분양하는 아파트에 말도 안되는 것이다. 

이 아파트가 갑자기 인기를 끌었던 이유는 

1. 준수한 브랜드 

2. 가장 신축

이렇게 두 가지 정도로 밖에 설명이 안되는데,

1과 2 모두 시간이 지나면서 희석이 될 가치들이다. 

실제 모델하우스를 다녀간 이후 상담실장에게 계속 문자가 왔었는데,

고민하면 고민할수록 여긴 아니다는 생각은 지속 되었었다.

다만, 이후 1년의 시간이 지난 현재 4단지 기준 P가 2억정도, 

1, 2단지 기준 1~1.5억 정도 붙어 있는 것으로 확인되고 있다.

실제 거래가 얼마나 성사되고 있는지는 모르겠지만,

결과적으로 당시 내 판단은 틀렸다.

하지만 역시 이렇게 저렇게 다시 생각해 봐도 이해가 안되는 부분이 많다.

특히, "왜 4단지가 가장 P가 높을까?" 에 대해서는 지속적으로 연구해 봐야 하겠다.

관련글 : 무실동 더샵 4단지가 비싼 이유 

howtobuy.tistory.com/28

송파구 가락미륭아파트 재건축 조합설립추진위원회에서 우편물이 왔다.

재건축 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다는 책자와 동의서였다.

보기보다 훨씬 두툼하다. 

진작 '20년 8월 7일 조합설립추진위원회가 발족하고, 더 빠르게 진척되었어야 했는데

코로나 때문에 계속 미뤄지다가 이제 비대면으로 개최하게 된다.

대략적인 내용과 목차는 다음과 같다

이렇게, OMR 카드와 회송용 봉투와 함께 왔다.

세상이 그냥 비대면으로 움직이게 되나보다. 

가락미륭아파트는

송파구 가락2동 인근의 프라자, 극동, 삼환, 현대아파트 등과 함께 재건축을 추진 중이다.

위의 아파트들이 84년 건립이고, 가락미륭아파트는 86년 건립으로 대략 1~2년 정도 늦게 시작했다. 

프라자, 극동, 삼환, 현대아파트가 모두 먼저 재건축을 하며 선례를 남겨서

가락미륭아파트는 수월하게, 빠르게, 가장 좋은 방법을 따라가고 있다.

송파구 재건축 아파트 중 현재 진입하기에는 가락미륭아파트가 가장 저렴하다. 

늦게 시작했지만 단지 규모가 크지 않아 속도 자체는 오히려 빠르고 

완공된 시점에서 가장 새 아파트가 되는 등, 

가락미륭아파트만의 장점을 갖고 있다. 

원주는 최근 20여년간, 신규 택지 지역을 건설하며 구도심은 방치하다시피 했다. 

원주만의 문제는 아닐 것이나, 원주가 유독 심하다. 

아래 사진은, 80~90년대 원주의 가중 중심가였던 지하상가 사거리이다.

40년의 시간동안 변한 것이 아무것도 없다. 

거주지는 상황이 더 심각하다

한때 원주의 중심 거주지역이었던 학성동 일대가, 대략 이런 모습으로 슬럼화되어가고 있다.

노인들만 남았던 도시 중심부에, 이제 노인들조차 없이 무너진 집들이 방치되고 있다. 

반면 무실동 등 신규택지지구로 사람들이 몰려들어 번화하고 있다. 

서울과 다른, 원주만의 부동산 특징을 여기서 찾아볼 수 있다.

600년간 한반도의 수도였던 서울 중심가는, 시간이 갈수록 입지가 좋아지고 주변부가 발달해왔으나,

원주는 구도심이 발달할만 하면 중심부가 옮겨가고 있다.

무실동만 해도, 

처음 시청이 옮겨가고 일대가 개발될 때만 해도 새로운 중심부로 무실동으로의 집중이 예상되었으나 

혁신도시와 기업도시가 차례로 지정되어 개발되면서 원주는 중심지역이 흩어지게 되었다.

서울은 CBD, 강남권, 서남권 의 삼각형 축을 이루어 중심부를 바탕으로 밖으로 발전시키는 형상이라면, 

원주는 그냥 전체적인 도시 기능이 구도심, 무실동에 있으면서도 

대규모 중산층 주거 지역을 기업도시와 혁신도시로 나누어 놓았다.

이는,

원주가 지속적으로 빠르게 인구가 유입이 되어 거대 도시로 발전한다면 좋은 그림이지만,

그렇지 않다면 매우 비효율적인 도시계획이 될 것임을 암시한다.

이를테면,

혁신도시와 기업도시는 원주의 일부라기 보다는 

원주 인근의 소규모 위성 자급도시 역할을 하게 될 여지가 있다. 

특히 구도심과 혁신도시는 그래도 바로 붙어있고 충분히 가까운 곳인데,

기업도시는 상당한 거리를 두고 있으며 도로와 철도 등을 공유하지 않아

행정구역상으로는 원주이지만 문화/경제적으로는 원주와 전혀 다른 지역이 될 가능성도 가지고 있다.

지금 현재는 무실동이 여러모로 거주하기 가장 좋은 곳임이 분명하지만 

실거주가 아닌 투자로 들어가기 꺼려지는 이유는,

혁신도시, 기업도시, 이외 원주 외곽지역(태장동, 남원주역세권 등) 등등으로 

중심 없이 공급이 난사되는 원주의 부동산 시장에서, 

낡으면 포기하고 새로운 땅에 도시를 지어서

원주민마저도 오래 정착하기 보다 새아파트가 생길 때 마다

메뚜기처럼 들어가는 공급 과다의 시장을 감안했기 때문이다. 

다음회에서 이야기를 이어보자

원주는 넓은 의미의 '수도권'의 바로 바깥에 위치해 있다.

서울로 출퇴근이 가능한 '수도권'은 시간이 지나면서 지속 그 영역이 넓어지고 있는데, 

교통이 발달하며 원주의 서울 접근성은 점점 좋아지고 있다.

20년 전에는 서울~원주 고속버스 시간이 1시간 50분이었는데, 

이 글을 쓰는 21년 1월 현재, KTX가 개통되어 50분 이내에 원주역에서 청량리역 가는 것이 가능하다. 

원주는 예전부터 교통이 좋은 곳이었다. 

지금도 도시를 둘러싼 IC가, 아래의 지도에서 보이는 것만 무려 4개나 된다. 

인구 30만 도시에 고속도로가 이렇게 촘촘하게 되어 있는 곳은 찾기 어려울 것이다. 

원주는 예전부터 군사도시로 유명했다.

1군사령부, 1군지사, 공군부대 등등 시내에 수많은 군인들이 돌아다녔다.

원주에서 가장 처음 생겼던 극장은 '군인극장'이고, 원주에서 가장 먼저 생긴 대단지 아파트는 군인아파트다.

수도권에서 군인들을 강원도 지역에 실어날라야 했으므로 철도와 도로가 발달했다.

강원도는 태백산맥 중심으로 영동과 영서로 나뉘는데,

두 지역간 거주민의 성향 차이가 매우 많이 차이가 난다. 

영서지방 주민 성향은 경기도권에 훨씬 가깝고, 보다 개방적인 반면,

영동지방에서는 불과 십여년 전만 해도,

구멍가게 하나를 하려 해도 그 지역 고등학교 졸업장이 있어야 한다는 이야기가 있었을 정도로 폐쇄적이었다.

지금은 많이 나아졌겠으나, 그 사이 원주는 새로운 도시가 생겨나며 외지사람들이 더욱 유입되었다.

물리적인 거리상, 원주가 수도권으로 인식될 날은 아직도 많이 멀었다고 본다. 

1년에 십여차례 이상은 왔다갔다 하는데, 여전히 출퇴근으로는 부담스럽다.

다만 재택근무가 일상화되고 자율주행이 더욱 고도화 되는 날이 앞당겨져서

경기도 외의 지역에서 수도권으로 편입되는 곳이 있다면 1순위가 천안, 2순위가 원주 정도 될 것 같긴 하다.

하지만 원주가 서울로 출퇴근이 가능한 곳이 되는 것이 원주를 위해 좋은 일은 아닐 것이다.

이 경우, 예를 들면 동탄 같은 곳이 가장 이상적인데, 

인근에 고소득 일자리가 충분히 존재하고, 고속철도와 고속도로 등으로

마음만 먹으면 서울은 금방 갈 수 있는 것이 도시의 자생적 발전과 쾌적함을 유지하기 위해 더 나은 경우이다.

물론, 동탄은 경부고속도로에 위치하고 삼성전자/현대차 그룹의 공장이 다수 있는 반면

원주는 고소득 제조업 공장이 거의 없으니 비교가 되지는 않겠다만.

원주의 중심가는 원래

(구)원주역이 있던 학성동부터 원일로를 따라 지하상가를 건너고, 자유시장을 지나 원주방송국을 거쳐

남부시장까지 가는 큰 축으로 형성되어 있었다. 

80~90년대까지 제일 번화했던 곳이었다. 

그런데 원주시는 2007년 시청을 무실동으로 옮겼고, 새로 옮긴 시청 인근을 계속 개발해 나갔다. 

이후 노무현정부의 지역 균형 개발 정책에 따라 반곡동에 혁신도시를, 지정면에 기업도시를 유치하여

무실동, 기업도시, 혁신도시 세 곳에 택지 공급이 최근 몇 년 새에 가장 많이 있었다.