경영지도사 도움방

'셀프등기 하는 법'은 인터넷에 상세하게 많이 있으니 

셀프등기 하실 분은 그 글을 찾아보시기 바란다.

이 포스팅은 아래의 질문에 대한 답글이다. 

셀프등기는 내가 스스로 할만 한가? 해도 괜찮은가?
위험하지는 않은가? 너무 어렵거나 힘들지는 않을까? 

결론부터 말씀드린다.

다음에 해당하시는 분은 셀프등기 하시기 바란다.

1. 하루 일당이 50만원보다 낮은 분

 - 일당 50만원 넘는 분은, 그냥 법무사에게 맡기고 본업을 하시는게 ROI가 높다

2. 앞으로 부동산 거래를 자주 할 것으로 예상되시는 분

 - 한 번 해보는게 어렵지, 따라해 보면 두번 세번째에는 쉽게 할 수 있다.

3. 꼼꼼한 성향이 최소 평균 이상은 되시는 분

 - 덜렁대고 뭐 잘 잊어버리시는 분은 그냥 법무사에게 맡기시라 

4. DIY 하면 성취감 느끼시는 분

 - 비핵심 역량을 아웃소싱 하는게 효율적이라고 생각하는 분도 계시고, 내 손으로 해 보며 성취감 느끼는 분도 있다.

 - 자신의 성향에 따라 선택하면 된다. 

지금부터는, 셀프등기 한 경험담을 써보겠다. 

지금까지 부동산 매수를 6번 정도 해 봤는데, 셀프등기는 처음이었다. 

사실 이번에도 셀프등기를 할 생각은 아니었다.

채권만 할인하지 않고 매입하겠다. 고 부동산에 얘기했는데, 부동산이 이 이야기를 셀프등기로 이해했던 것 같다. 

그래서 이왕 그렇게 커뮤니케이션 된 것, 셀프등기 하기로 마음 먹었다. 

어차피 비수기라 시간도 많았다. 

좌측이 셀프등기로 받은 등기필정보이고, 우측은 법무사를 통해 받은 등기권리증이다. 

법무사를 통해 받는 것이 더 묵직하고 뭔가 집문서같아 보이고,

셀프등기로 받으면 저렇게 스티커 붙은 것 달랑 한 장 와서 이게 맞는건가 싶었는데 맞다.

법무사에게 받은 등기권리증을 보니, 관련 영수증과 서류 등등을 모아놓은 것이더라. 

셀프등기는 크게 세 단계로 나뉜다. 

(상세 내용은 다른 포스팅을 참조하시라)

1. (잔금 전) 미리 필요한 서류를 발급받고 작성해 놓기

 - 떼어야 할 서류가 좀 많다.

 - 처음 하려니 약 반나절 정도 들어갔다

 - 거의 대부분 인터넷을 발급 가능했다

2. (잔금일날) 매도인에게 서류 및 동의서 받기

 - 난이도는 낮으나, 동의서를 잘못 받으면 매도인을 다시 만나야 하므로, 신경은 가장 많이 쓰인다.

3. (잔금치르고) 등기소에 제출하기 

 - 1번에서 모아 온 서류들과 2번에서 받은 서류들을 등기소에 갖고 가서 제출한다.

끝.

셀프등기에 주의할 점은 다음과 같다.

1. 소유권 이전 등기신청서 제대로 작성하기 

 - 관련 용어들이 익숙하지 않으니 잘 설명된 블로그 보면서 차근차근 따라하자

2. 위임잘 잘 받기

 - 인감도장 잘못 받으면 매도인을 다시 만나야 하니, 한 번에 잘 받기

 - 혹시 모르니, 빈 양식도 준비해서 받기

3. 가능하면 온라인으로 발급하여 시간 아끼기

 - 몇몇 서류가 우리집 프린터 문제로 발급이 안되어 방문해서 받았는데, 역시 인터넷이 편하더라.

마지막으로, 셀프등기 관련 Q&A이다.

Q) 셀프등기를 통해 절약되는 돈은 얼마나 되나요?

A) 주택가격에 따라 다른데, 대략 50만원 정도라고 합니다.

저는 계산해보니 약 40만원정도였는데, 

법무사에 따라서 채권 할인이나 서류접수 비용에서 추가 이익을 챙기기도 한답니다.

Q) 총 소요 시간은 얼마나 걸렸나요?

A) 대략 다음과 같습니다.

 - study 하는데 2~3시간

 - 관련 서류 출력하는 데에 3~4시간

 - 등기소 방문, 제출하는 데에 1~2시간 정도

처음 해 보며 소요된 시간을 다 합하면 대략 1 Man day 되는 것 같습니다.

다음번에 하면, 이보다 절반 정도 소요될 것 같습니다.

Q) 실수하면 큰일나는 것 아닌가요?

A) 그럴수도 있습니다만, 여러 실수 방지 장치들이 있습니다.

많은 서류를 떼고 복잡한 절차를 거치는 이유가, 혹시나 발생할 실수를 방지하기 위해서입니다.

해 보면서 느낀건데, 실수를 하면 접수가 안되는 구조입니다.

Q) 최악의 상황으로, 정 못하겠으면 어떡하나요

A) 혹시나 중간에 막혀서 끝까지 못하시면, 그 때 법무사에게 의뢰하셔도 됩니다.

중간정도까지 왔는데 결국 못하겠다 만세 부를 수 있습니다.

그 때 법무사에게 연락해도 늦지 않습니다.

부동산에 연락하여 법무사 전화번호를 물어본다던지, 

등기소 근처에 법무사 사무실이 많으니 연락해도 됩니다.

즉, 

셀프등기 최악의 사태는,

"시간과 노력을 많이 들였는데 결국 법무사에게 돈을 지불하고 하는 경우"

입니다.

최악의 경우에도 잃을 것은 내가 투자한 시간 정도이고, 등기를 못한다거나 잘못되는 일은 아닙니다.

큰일 나는 것 아니니, 도전들 해 보시구랴

힐데스하임이 원주 혁신도시에서 가장 좋은 아파트라면,

푸른숨휴브레스는 가성비가 가장 좋은 아파트이다.

나는 투자 목적이니 가성비가 더 중요하다.

이런 측면에서, 푸른숨휴브레스가 힐데스하임에 비해 가진 장단점을 살펴보자

□ 장점

 - 초품아 : 매우매우매우 큰 장점이다.

 - 대단지이다 : 매우매우 큰 장점이다

 - 무언가가 '들어온다'는 계획이 되어 있는 것 자체가 호재이다.

  · 단지 우측에 복합혁신센터가 들어올 예정으로 공사 중이다.. 

  · 심평원 2청사, 건보공단 2청사가 바로 옆에 들어온다.

 - 맨 앞동은 조망이 살아있다. (힐데스하임은 거의 없다)

 - 단지 자체 조경은 휴브레스가 더 낫다.

 - 매매가 대비 전세 비중이 높다 : 실거주 가치가 높다는 뜻

□ 약간 단점 (중요하지는 않다)

 - 직장, 상가 접근성은 힐데스하임보다 몇 걸음 더 걸어야 함

 - 수변공원 갈 때 몇 걸음 더 걸어야 한다

 - 힐데스하임보다 이름이 더 구리다. 일단 이름이 너무 긴데, 한글, 한자, 영어가 혼합되어 촌스러움의 극치를 보여준다

□ 단점 (중요하다)

- 평면이 3 Bay이고, 자재도 더 안좋다더라. 공공분양의 숙명이다.

 · 이건 이해한다. 그래서 힐데스하임보다 가격이 낮은 것이다.

□ 큰 단점 (치명적이다)

- 아파트 배치가 엉망진창이어서 채광이 나쁜 가구가 많다.

  · 마치, 일부러 햇볕을 피하려고 만들어놓은 것 같이 보일 정도이다.

  · 이 아파트의 단점으로 "결로와 곰팡이가 있다"고 하는 내용들이 있는데, 채광이 안좋아 생기는 일이다.

  · 저렇게 배치 해 놓은 담당자는 두고두고 욕을 먹어 마땅하다. 후술하겠다. 

위 단점 중, 치명적인 것은 채광이다. 

이것 때문에 1억 넘게 차이 나는 것은 이해가 갈 수도 있다. 

다만, 푸른숨휴브레스 내에서도 채광이 좋은 동 (앞동)과 그렇지 않은 동 (중간동)의 가격 차이가 크게 나지 않는 것은 기이한 일이다.

힐데스하임은 뒷동에도 채광이 좋으므로 그게 말이 되는데, 

푸른숨휴브레스는 채광에 따라 가격 차가 지금보다 훨씬 커야 정상이다. 

채광 얘기를 좀 길게 하겠다. 

사진을 보면서 짚어보자.

푸른숨휴브레스에서 바라본 힐데스하임 정면이다.

사실 두 아파트는 서로 붙어있어서 입지가 좋고 나쁘고 할 것도 없다. 

그렇게 보면, 대단지이며 초품아인 푸른숨휴브레스가 입지면에서는 힐데스하임보다 우위라고 볼 수도 있다.

이 아파트는 그 좋은 조건을 갖고 있으면서도 동간 배치를 이상하게 해 놔서 다 망쳐놨다. 

앞동은 아무 문제 없지만, 중간동들은 정오에도 해가 많이 가린다. 

아래 사진을 보자. 이게 정오무렵에 찍은 중간동의 사진이다. 그늘지는 가구가 꽤나 많다. 

무려 144%의 환상적인 용적률을 갖고, 왜 이따위가 되었나.

아래 지도를 보면, 저 넓은 땅에서 위 아래를 주차장을 주고 정작 아파트들은 동간 간격을 좁게 배치한 것을 볼 수 있다.

이 아파트에서 가장 남쪽 양지바른 로얄 자리는 어처구니 없게도 주차장으로 활용된다.

그래. 이해는 간다. 

공공분양으로 어떻게든 분양가는 낮춰야겠고, 그러다 보니 지하 주차장을 충분히 만들지 못하고

저렇게 1층에 어중간하게 만들어 놓은 아픔도 알겠는데,

그래도 양지바른 곳은 거주공간에 양보하고 주차장은 뒤쪽에 한꺼번에 빼거나, 옆으로 돌릴 수 있지 않았니.

도대체 이게 무슨 정신나간 짓인지 모르겠다.

동간 배치도 좀 지그재그로 해서 서로 겹치지 않는게 상식 아닌가. 

당장 저 위의 사진들을 보시라. 이게 용적률 144% 아파트로 보이나.

중간에 그늘진 것 보이시는가. 

재건축한 299%도 저거보다는 낫겠다.

산책로와 의미없는 정원은 왜 단지 남쪽에 만들었나. 

어차피 몇 걸음 나가면 수변공원도 있고 땅도 넓으니 406동, 407동을을 좀 앞으로 당겨서 짓고 아파트 동간 간격을 늘렸을수도 있잖아. 411, 413, 415 세 동의 채광을 다 가려놨다.

혁신도시 설계도 멍청이가 했지만, 이 아파트 단지 설계도 어지간한 멍청이가 해서 좋은 입지를 다 버려놓았다. 

자, 다시 비교해보자.

힐데스하임이건 푸른숨휴브레스건 가장 앞동들은 어차피 채광이 좋아 관계 없다

중간동 뒷동들을 비교해보자. 

정오의 힐데스하임의 단지의 뒷동이다. 동간이 넓어 가구에 그늘이 거의 지지 않는다.

아래 사진은 비슷한 시간, 푸른숨휴브레스 중간동의 채광이다. 바로 위 사진과 비교되는가?

용적률은 힐데스하임이 155%이고 푸른숨휴브레스가 144%로 오히려 더 쾌적한데도 불구하고 동간배치를 뭣같이 해 놔서 가구의 절반 가까이 그늘이 진다.

푸른숨휴브레스의 채광 이야기는 여기까지 하자.

확실하고 치명적인 단점이다. 

자 이제, 이런 장단점을 확인하였다. 

그런데 이 아파트에 나온 매물 수가 어마무지한데, 

채광에 따른 가격 차이는 거의 나지 않는 것을 확인하였다.

푸른숨휴브레스의 채광 좋은 아파트는, 힐데스하임 대비 1.5억이나 저렴할 이유가 없는데,

호갱노노에 올라온 "이 아파트에는 결로와 곰팡이가 있어요"류의 글들이 가격을 전체 끌어내렸다.

그 글을 쓴 사람은 분명 채광이 저렇게 가리는 곳에 거주할 터,

이런 멍청한 동간 배치 덕분에 저가로 구매할 수 있는 기회가 생기는거다. 

채광 좋은 푸른숨휴브레스가 저평가다!!

푸른숨휴브레스 아파트 투자의 또 큰 장점은,

힐데스하임이 먼저 가는 것을 보고 한걸음 늦게 간다는 것이다. 

힐데스하임 대비, 푸른숨휴브레스는 얼마가 저렴해야 적정할까? 를 확인할 수 있다면 누가 저평가인지 알 수 있다.

아래의 그래프를 보자.

1. 2015년 4월 ~ 2016년 4월까지 매매가는 거의 비슷했다.

 - 힐데스하임이 입주한지 얼마 안되었을 것이고, 물량이 한꺼번에 터져나오며 생긴 현상일거다.

2. 2016년 4월 ~ 2019년 12월 정도까지 힐데스하임이 약 5천만원, 20% 정도, 비쌌다. 

 - 집값이 계속 안정된 상황이었다.

3. 2020년 2월부터 12월까지, 힐데스하임은 오르고 푸른숨휴브레스는 내렸다.

 - 2020년 12월 현재, 약 1.5억원, 40%의 차이가 난다 

→ 둘 사이에 차이가 갑자기 벌어지게 된 이유는, 힐데스하임이 1등으로 먼저 가는 것이기 때문이다.

1등이 먼저 갔으니, 푸른숨휴브레스도 따라 갈 것이다. 

한편, 전세가 차이는 어떤가

전세가는 정확한 실거주 가치를 보여주는 것으로, 거품이 전혀 없는 순수한 가치로 봐야 한다. 

2015년말, 힐데스하임 입주물량 소화되며 전세가격이 거의 같았던 때를 제외하면,

전세가격 차이는 약 4천만원차이를 일정하게 유지하고 있다.

전세가격은 오히려 푸른숨휴브레스가 살짝 선도하는데, 

이를테면 2018년 12월부터 가격이 내려갈 때에는 푸른숨휴브레스가 살짝 먼저 내려가고, 

2020년 10월부터 오를 때에도 살짝 먼저 오른다.

그리고 두 아파트간 전세 가격 차이 (약 4천만원, 20%)는 변하지 않고 같이 간다.

즉, 두 아파트간 실거주 가치 (전세가격 차이) 는 거의 고정되어 있는 가운데

투자가치 (매매가격 차이)는 최근 갑자기 상승했다.

자, 이제 마지막 그래프이다. 

힐데스하임과 푸른숨휴브레스의 매매가/전세가 Gap은 거의 일정했으나, 

힐데스하임은 최근 들어 갑자기 커져서 30%에 이르렀고, 

푸른숨휴브레스는 7.5% 정도까지 떨어졌다. 즉, 매매가와 전세가가 거의 차이가 없는 상황이다.

어느 아파트가 더 좋은지와 어느 것에 투자해야 투자금 대비 수익율이 좋을지가 다르다.

원주의 부동산가격이 상승하며 힐데스하임이 먼저 올랐고, 푸른숨휴브레스는 아직 덜 오른 상태임이 확인됐다.

그래서 2020년 12월, 채광이 그럭저럭 괜찮은 곳의 푸른숨휴브레스를 저가에 구매했다.

앞으로 어떻게 될지는 잘 모르겠지만, 이제 2개월이 지난 지금에서 보면 성공으로 보인다.

아직 투자 초기이지만, 다음의 두 자료를 보자

좌측은 1월 1일 기준 호갱노노의 자료이고, 우측은  2월 18일자의 자료이다.

여전히 힐데스하임이 혁신도시의 대장인 것은 변함이 없으나,

푸른숨휴브레스와의 차이는 1월 1일에는 1.7억원에서 2월 19일 1.2억원으로 줄어들었다. 

좌우간 '20년 12월말을 기준으로 원주 혁신도시 투자였다면 푸른숨휴브레스가 옳았던 것이 증명되었다. 

부동산은 중장기 투자를 기본으로 한다.  일희일비 하지 않고 오랜 기간 보유하여 충분하 수익을 얻고 매도하는거다.

그래도 이렇게, 단기간에 투자 수익이 확인되어 내 판단이 틀리지 않았던 것으로 증명되면 좋은 것이다.

위에서 분석했듯, 두 아파트의 실질적인 가치 (전세가) 는 크게 차이가 없다.

지금이 매매가가 과도하게 벌어진 것이고, 좌우간 힐데스하임이 언제나 비싸겠지만, 그 차이가 1억이 넘게 크게 벌어질 이유는 없다. 나의 투자는 이 Gap을 비집고 들어갔다.

둘 사이의 가격 차이는 줄어들어서, 적정한 차이 (약 20~25% 정도) 로 수렴해 갈 것이다.

2년 후, 힐데스하임이 5~6억원정도, 푸른숨휴브레스가 4~5.5억원 정도가 되지 않을까 전망한다.

다음글: 힐데스하임 대비 푸른숨휴브레스 수익율 차이

howtobuy.tistory.com/49

'21년 10월 기준, 많이 오른 푸른숨휴브레스 여전히 투자 매력이 있을까?

https://howtobuy.tistory.com/80

원주 혁신도시에 투자하기로 마음먹고 지도를 펴 보면, 

부동산에 대단한 지식이 없더라도 힐데스하임이 가장 좋은 입지라는 것 쯤은 알 수 있다. 

지난 편에도 언급했지만,

원주 혁신도시 자체가 도시설계가 좀 엉성하다.

어느 아파트는 다 좋은데 초등학교를 걸어서 못가고,

또 어디는 다 좋은데 직장 밀집지역과 거리가 있는 식이다.

도시를 좀 설계해 놓았으면 '좋은'아파트가 많을뻔 했는데,

원주 혁신도시에서 구매를 고려할만한 아파트는 두 개로 좁혀진다.

힐데스하임과 그 밑의 푸른숨휴브레스 아파트이다. 

내가 구매할 당시 ('20년 12월)

힐데스하임의 호가는 3.5억 ~ 4.5억 정도였고, 

푸른숨휴브레스의 호가는 2.1억 ~ 3억 정도였다.

대략 약 1.5억 차이, 힐데스하임이 1.5배나 더 비싼 것이었다.

그냥 지도만 봐도, 힐데스하임이 푸른숨휴브레스보다 좋은 것은 알겠다. 

그래도 두 아파트 임장의 촛점은,

그게 1.5배, 1.5억만큼이나 좋은 것인가?

그렇게 차이가 많이 나는 것인가?

를 확인하는 작업이었다. 

결론부터 써 보자 힐데스하임의 장단점은 다음과 같다.

□ 장점

 - 원주 혁신도시 내 거의 모든 공공기관에 걸어서 출퇴근이 가능하다

 - 동간 배치를 잘 해 놓아서 채광이 좋다

 - 혁신도시 최고의 인프라인 수변공원을 단지내 공원처럼 이용 가능하다

 - 도서관에 가깝다

 - 상가 접근성이 좋다

 - (가보지는 못했지만) 내장재를 좋은 것을 썼다 한다. 4 Bay

□단점과 보완 

 - 초등학교를 가려면 대로를 건너야 한다 (좌우간 도보 등하교 가능)

 - 주차장을 100% 지하로 빼지 않았다 (어차피 아이들 놀 공간과 분리되어 있음)

 - 단지 내 조경이 좋지 않다 (두물공원과 연결되어 괜찮음)

 - 이름이 구리다 : '힐데스하임'이 독일의 작은 도시 이름이라더라. (전혀 중요하지 않음)

   · 입장을 바꿔서, 베트남의 어느 중소도시에서 "원주아파트"를 발견했을 때 얼마나 웃길까.

종합적으로 보면, 단점이 있으나 그리 크지 않고, 장점은 확실하다.

20년 2월 현재, 원주 국평 중에서는 가장 비싼데, 그럴만 하다.

중앙 광장은 활용이 좀 아쉽다. 여름에 분수가 나온다는걸 본 것 같은데, 커뮤니티 시설 등으로 활용 가능했을거다.

다만, 이 아파트는 수변공원을 끼고 있으므로 단지 내 조경에 크게 신경을 쓰지 않아도 괜찮을 수도 있다. 

사진에 보다시피, 그늘이 거의 없어 햇볕이 잘 든다. 

단지에서 수변공원으로 이어지는 길과 건보 공단이다. 

힐데스하임은 건보공단에서도 가장 가까운 아파트이다.

이렇게, 혁신도시에서 제일 좋은 아파트는 힐데스하임이 맞다.

하지만 나는 결과적으로 힐데스하임을 사지 않고 푸른숨휴브레스를 구매했다.

그 내용을 다음편에 써 보겠다.

1인 창업을 하면 모든 것을 아껴야 한다.

특히 사무실 임대료는 고정비로, 아끼기 가장 좋은 항목이다.

그래서 많은 이들이 집에서 시작하기도 하고, 여의치 않으면 공공도서관을 이용하기도 한다.

나도 그랬다. 

다만, 집이나 도서관은 일할 환경이 되지 않아

스타벅스 같은 카페를 이용한다는 사람도 많은데,

그 돈이면 차라리 1인사무실을 이용하는게 현명해 보인다.

1인 사무실 중 저렴한 것들은 주로 

www.k-startup.go.kr  에 공고가 된다.

이런 식이다.

홈페이지 - 공고신청 - 모집중에 들어가면, 

지역별로 이렇게 공고가 떠 있는 것을 볼 수 있다.

사무실을 고를 때 가장 중요한 것은, (개인별로 모두 다르겠지만)

나는 1번을 집과의 거리라고 본다.

여기 올라오는 사무실들의 시설이나 금액이 조금씩은 차이가 있을 수 있으나,

역시 가장 가까운 곳을 1순위로 고르시기 바란다.

나는 개포동이 가장 가까웠으므로 

개포동의 오피스허브에 신청을 했다.

집에서 걸어서 25분정도, 약 1.5km로 걸어다니기 살짝 멀지만 운동삼아 걸어다닌다.

비용은 1인창조기업 등록으로 18만원 + 부가세 1.8만원 = 19.8만원이다.

보증금은 2개월치로, 보증금이 저렴한 것도 장점이다. 

개포동 오피스허브의 시설을 살펴보자

1. 개포동 오피스허브는 개포동 재래시장 내에 있다.

건물 자체는 많이 낡았고, 겉에서 보기에도 허름해보인다. 

다만, 내부는 매우 깔끔하고, 재래시작 내에 위치한 것이 장점도 많이 있다.

오피스허브 인근 풍경이다. 배후에 대형 아파트를 가진 전형적인 상업시설이다.

사무실로 들어오는 길에, 시국이 시국이니만큼 코로나 예방 장비들이 있다.

회의실이다. 예약을 해서 누구나 쓸 수 있다. 나도 가끔 사용한다.

오피스허브의 사무실이다. 

여기서 관리인과 계약 및 관련 상담을 할 수 있다.

원래 이 시설은 1인창조기업센터로, 그냥 사무실의 역할 보다는 창업보육센터로서의 역할을 수행한다.

요처을 하면 여러 멘토링을 받을 수 있다는데

화장실, 매우 중요하다. 화장실 깨끗하고 춥지 않고, 향수를 많이 놔서 냄새도 좋다.

1인 사무실 내부는 이렇게 생겼다.

책상과 책꽂이가 기본적으로 제공되고, 시건 가능한 문이 있어 독립된 공간에서 업무를 할 수 있다.

보통 1인 사무실 중 이렇게 개인별로 방을 주면 가격이 비싸고,

교통이 좋은 곳은 여러 명이 함께 사무실을 쓰므로 여러모로 불편한데,

부가세 포함 20만원에 1인실을 별도로 주는 곳이 얼마나 있는지 모르겠다.

복도 모습이다.

간단하게 쓸 수 있는 PC, 프린터, 복사기, 사무용품등이 구비되어 있고, 

정수기와

커피머신, 냉장고 등이 있다.

조금 불편한 점도 있다.

무엇보다, 쓰레기 버릴 곳이 없다. 

소량 나오는 쓰레기는 거의 매일 그날그날 알아서 집에 갖고 가야 한다. 

전자레인지가 없어, 음식을 먹는 것도 살짝 애매하긴 하다.

아무래도 김밥을 많이 먹게 될 것 같다. 

기타등등, 계약할 때 받은 주의사항은 다음과 같다

1인창업자가 사무실 구하기는, 

매우 중요한 일이기는 하지만 그렇다고 심혈을 다해서 해야 할 일은 아니다. 

내가 이 근방을 좀 알아봤는데,

개포동 오피스허브 정도면 충분히 가성비도 좋고 깔끔하다. 

20만원 안쪽으로 1인실 구하는거 강남에서는 진짜 어렵다. 

이제, 열심히 일해서 매출 올리는 것만 남았다. 

토마 피케티가 2014년 저술한 '21세기 자본'에서 다룬 내용을 한 문장으로 요약하면

"노동 수익율은 자본수익율(r)을 넘을 수 없다"이다.

현재까지는 이 말이 맞았던 것 같다.

앞으로도, 이 주장이 틀릴 것 같지는 않다. 

최근 20년간, 자본소득과 노동소득이 어떻게 변화했는지 확인해보자.

위의 표를 해석해보면,

1. 금, 부동산, 종합주가지수 등 자본의 가격은 350% 이상 상승다 (약 5배가 되었다)

2. 반면 노동소득이 주수입인 가계소득은 118%, 두 배 조금 넘게 상승했다.

3. 그나마 최저시급은 309% 올랐고, 상대적으로 저소득인 말단공무원 기본급도 그래도 3배 정도는 되지만,

4. 대졸 엘리트들이 받을 수 있는 대기업 대졸초임은 2배도 오르지 않았다. 

최저시급이 증가하며 다행히, 소득격차는 조금 줄어든 상황이지만, 

'공부를 열심히 해서 좋은 대학 가고, 좋은 직장에 들어가면 성공한다' 는 명제가 점점 거짓이 되어간다. 

개천에서 용 나기가 더 어려운 상황이 되었다는 것을 뜻하고,

무엇보다, 노동 소득으로 자본소득을 넘을 방법은 점점 요원해 지고 있다는 것을 의미한다.

지난 글에서,

원주 혁신도시가 왜 전국에서 가장 저렴할 수 밖에 없는지에 대해 말씀드렸다.

많은 경우, 

한 번 저평가는 영원한 저평가로 이어지는 경우가 많다.

예를 들어보자,

"A아파트는 다 좋은데 큰길가에 너무 가까워 소음과 분진이 있어 저평가" 라면,

이 저평가는 해소될 수 있을까

없다. 이 저평가는 영원하다.

교통이 더욱 좋아지면 소음과 분진이 심해질 것이고,

만약 교통량이 적어져 환경이 개선되면, 그만큼 입지가 나빠진 것으로 볼 수 있다.

혁신도시의 몇몇 약점 중, 

시간이 흐르면서 개선이 예정된 것, 가능한 것이 있고,

그냥 개선이 안될 것도 있다.

하나씩 짚어보자.

1. 개선이 안될 것

 - 입주한 메이저 공공기관 (건보공단) 의 순환근무

 - 도시계획 : 원주혁신도시의 도시계획은 정말 엉성하다. 상권 형성이 불리한 이유가 있다.

  · 거주인원에 비하여 도시가 너무 크다. 도시 가운데 녹지가 사실상 남북을 단절한다

  · 중심상업지두고 한 군데 정도로 몰빵하는게 나을뻔 했다. 

  · 도시의 확장을 염두에 두고 주변에 공터가 많은 것 같은데, 그렇다면 도시의 크기가 커질수록 지금보다 더 기능이 분산될텐데, 지금도 상가 공실이 엄청 많은데 어쩌려는지 모르겠다.

  · 녹지가 많은건 좋다만, 녹지를 주위로 빼지 않고 도시 한가운데 지나치게 많은 면적을 놓은게 이상하다

  · 수변공원 정도로도 충분히 훌륭하다. 

 - 학교도 아주 애매하다. 원주여고를 공학으로 바꾸고 혁신도시 내에서만 소화하는게 나아보인다.

2. 저평가 요소 중 시간이 지나며 개선이 될 것들

 - 공공기관 직원들의 정착율을 시간이 흐를수록 높아질 수 밖에 없다. 

  · 기존 인력들은 물갈이가 되고, 신규 인력이 늘어나면 원주 근무를 감안하고 지원한다

  · 공공기관에는 정규직 외에도 무기직이나 계약직 등등이 많은데, 이들의 원주 거주가 늘어난다

  · 지금 젊은 직원들도, 공공기관 연봉으로 선배들이 거주하는 강남 분당 구매 못한다.

    여기서 저렴하게 구매하는게 삶의 질이 훨씬 좋다는 것을 알게 될 것

  · 원주시는, 이들이 정착할 수 있도록 소개팅 프로그램 등을 활성화하기 바란다.

 - 시와 국가적으로, 지속적인 정주여건 개선을 위해 투자를 한다

  · 도서관, 복합문화센터, 체육시설 등등등, ROI 맞지도 않는데 계속 투자하는 이유가 있다.

 - 교통 개선

  · 원주역 개통과 반곡역 폐선으로 혁신도시에서 철도로 서울 출퇴근이 조금 더 불편해졌다

    (기존, 일 150명 정도가 그렇게 다녔다)

 - 코로나 후 상가 입점

  · 예상컨대, 코로나가 끝나도 상업시설이 들어올 것 같지는 않다

  · 대신,  현재의 저렴함을 무기로 소규모 사무실, 창업시설 등등이 활성화 가능하다

  → 원주시청은, 현재의 공실 가득한 상가를 창업보육시설로 바꾸어 청년의 유입을 늘려보기 바란다.

3. 예상되는 위협요소

 - 인근에 빈 땅이 너무 많아, 혁신도시가 조금만 흥해도 행구동, 관설동에 또 대단지 아파트가 들어올 것

정도이다. 

위의 여러 요소들을 다 고려하고서라도,

2021년 초 기준 원주 혁신도시의 가장 큰 투자 매력은

'그냥 저렴하다'이다. 

2021년 현재 꽤 괜찮은 아파트를 지으려면 건설원가로 대략 400~500만원 정도가 든다고 추산한다.

여기에 '분양비용'을 더하고, 무엇보다 가장 비싼 '토지비용'을 더한다 해도,

아무리 낮게 분양해 봐야 평당 800 정도일 것이다. 

인건비와 건설자재비, 전반적인 모든 물가가 오르는 상황에서,

좀 엉성하지만 그래도 '혁신도시'라는 계획 도시의 대단지 아파트 가격을 감안하고,

현재의 전세가율 등등을 감안 시, 

그냥 가격이 너무 저렴했다.

또한 시간은 혁신도시의 편이라, 

시간이 흐르면서 공공기관 직원의 정착이 늘어날 수 밖에 없고 

원주시는 더더욱 도시 발전에 지원할 수 밖에 없었다.

꼭 투자의 시각이 아니더라도,

여기 그냥 이 가격에 실거주하면 전국 최강의 가성비이다. 

관련글 : 원주 혁신도시 투자기 - 저평가 이유와 공공기관 현황 : howtobuy.tistory.com/31

직장생활과 함께 병행하며 할 수 있는 가장 쉬운 투자로

부동산과 주식이 있다.

부동산 vs 주식의 수익율은 기간과 장소 등의 차이가 있기는 해도,

대체로 수익율 자체가 크게 차이 나지는 않는다.

이를테면 삼성전자 주식이나 잠실주공5단지 같이, 

주식이나 부동산 중에서도 많이 오르고 덜 오르는 것이 있기 나름이다.

여러 연구가 있으나 대체로,

주식과 부동산의 평균 수익율은 크게 차이가 없으며,

"장기적으로 인플레이션에 수렴한다"는 결론이 대부분이다.

나는 첫 월급을 타서 그 중 100만원으로 주식을 시작했었고, 지금도 주식을 투자하고 있다. 

다만, 돈이 모이면 부동산으로 돌리는 것을 반복하고 있을 뿐이다.

주식도 매우 좋은 재테크 수단이며, 

심지어 아이들의 용돈은 모아서 아이 이름으로 주식을 모으고 있다. 

그렇다면, 나는 왜 주식보다 부동산이 투자에 더 좋다고 주장하는걸까.

1. 최악의 경우, 주식은 "상장폐지"가 있으나, 부동산은 그 가치가 '0'이 되는 경우는 거의 없다

투자를 잘못 하였을 경우, 최악의 사태에서 주식은 "상장폐지" 또는 "기업청산"이 일어나기도 한다.

하지만 부동산은 아무리 슬럼가가 된다고 해도 그 가치가 '0'이 되는 경우는 없다. 

그냥 빈 땅이나 빈 집으로 남을 뿐이다.

2. 상대해야 하는 경쟁자의 체급이 다르다

주식은 외국인, 기관투자자들과 같은 운동장에서 경쟁해야 한다.

그들은 해외 명문대 석박사에 CPA 등 엄청난 자격증을 가진 열정적이고 스마트한 직원들이며

나보다 고급 정보에 더 빨리 접근할 가능성이 매우 높다.

심지어 굴리는 돈이 커서 스스로 시장에 영향을 끼치기도 한다. 

이들과 경쟁하는데, 내가 이길 수 있다고 생각하기 어렵다.

하지만 부동산은 개인과 개인의 거래가 대부분이다. 

나보다 지식과 경험이 많은 이들과 거래를 할 수도 있지만,

주식을 운용하는 인력만큼 어마무시한 전문인력들은 아니다.

또한 말 한마디에 수천만원이 왔다갔다 할 수 있어 협상의 여지가 있고

리모델링 등으로 가치를 높일 수 있는 자유도가 있다.

3. 부동산을 담보로 큰 금액의 대출, 레버리지 활용이 가능하다

같은 1억원어치 부동산을 갖고 있는 것과 주식을 갖고 있는 것 중,

은행에서 더 낮은 금리로 더 많은 대출을 받을 수 있는 것은 부동산이다.

은행도 알고 있는 것이다. 부동산이 더 높은 수익율과 안정성을 갖고 있다는 것을.

큰 금액의 대출이 가능하다는 것은, 같은 수익율이라도

레버리지를 활용하여 더 높은 수익을 얻을 수 있다는 것을 의미한다.

아래의 표를 보자.

같은 자본 100으로 같은 수익 10%를 올려도,

부동산은 저리에 많은 대출이 가능하니 더 높은 수익을 올릴 수 있게 된다. 

떨어지면 손해가 더 크지 않냐고?

물론 그럴 수 있다. 

주식이건 부동산이건 종목 선택에 신중해야 하는 것은 마찬가지이다.

또한, 장기투자를 하면, 자산의 가격은 대체로 올라간다. 

4. 부동산은, 보유하면서 그것을 사용할 수 있으나 주식은 사용처가 없다. 

부동산 가격이 하락하면 거기에 들어가 살거나 세를 주거나, 다른 방식으로 변경시킬 수 있다.

토지를 샀는데 쓸모가 없으면 하다못해 컨테이너 박스를 갖다 놓고 창고로라도 쓸 수 있다.

그런데 주식은 그걸 갖고 할 수 있는 일이 없다.

배당이 나오지 않느냐? 라고 하면, 부동산은 임대료가 나온다.

5. 부동산이 장기투자에 더 용이하다.

가치투자는 대개 장기투자 시 높은 수익을 가져온다. 

주식은 조금만 올라도 팔고싶은 욕구가 생기고,

돈이 조금 필요하면 현금화하여 소비하게 될 여지가 있다.

하지만 부동산은 사이클이 길고 거래 비용이 있어 비자발적으로 장기투자하게 된다.

그리고 이익이 충분히 확보되었을 때 실현한다.

대체로, 부동산은 언젠가는 가격을 회복한다.

부동산으로 돈을 잃었다는 사람이 주식 투자자보다 훨씬 적은 이유이다. 

이 글을 읽기 전에 읽으면 좋은 글들이다.

원주 부동산 시장 overview

howtobuy.tistory.com/3

무실동에 투자하지 않은 이유

howtobuy.tistory.com/7

원주 부동산에 투자했다면서

무실동과 기업도시에 투자하지 '않은'이유만 자꾸 쓰고 있다.

결론부터 말하면, 나는 혁신도시에 투자했고,

그 의사결정의 흐름을 짚어가는 과정으로 이 글을 쓰고 있는 것이다.

원주 기업도시는 무실동, 혁신도시와 함께

원주 아파트 시장을 이끌어가는 곳이다.

직접 방문을 해 보면, 세 곳 중 가장 잘 계획되어 있고 깔끔하며 도시의 동질성이 높다.

그냥 딱 봐도, 가장 발전된 곳 같다.

(방문 시 사진을 찍어놓지 않아 사진은 없다 ㅠ.ㅠ)

기업도시가 혁신도시와 무실동보다 더 좋은 이유는 다음과 같다.

1. 서울에 조금 더 가깝다.

2. 대기업 브랜드 아파트가 더 많다.

3. 좀 더 균질하다.

 - 건축 연도가 거의 비슷해서 그렇다

4. 도시 계획이 가장 잘 되어 있다.

 - 무실동은 신도시가 아닌 한계가 있고,

 - 혁신도시는 아쉬울정도로 도시계획이 별로 좋지 않다.

5. 직주근접을 추구한다.

 - 기업들이 지속 유치되고 있다.

6. KTX 서원주역

7. 한 방이 있다.

 - 양질의 고소득 일자리를 창출하는 기업이 입주하면, 한 번에 크게 오를 수 있는 가능성을 항상 갖고 있다. 

반면, 실제 투자하지 않은 이유는 다음과 같다.

1. 서울에 가깝지만 그렇다고 수도권의 포지션은 아니다.

 - "조금 먼 수도권" 이 아니라, "서울 가까운 자족도시"여야 한다.

  · 여기서 서울을 출퇴근 하는 것은 여전히 거의 불가능할 정도이다.

  · 판교/분당/동탄 출퇴근은 가능할 수도 있겠으나, 그러기엔 대체지가 너무나 많다.

  · KTX가 도보 거리만 됐었어도. 하는 아쉬움이 있다.

2. 그렇다고 엄밀히, 원주도 아니다.

 - 원주 구도심과도 애매하게 떨어져 있다. 

3. 투자자들이 너무 몰려있다.

 - 무실동 더샵과 마찬가지로, 원주 사람의 실거주 구매보다 외지인 투자구매가 많다.

  · 오래 길게 보유할 사람들이 아니고, 기회만 되면(가격이 오르면) 언제든 빠져나갈 사람들이다.

  · 이러면 상승에 한계가 있다.

 - 원주 시민들은 저렴한 가격에 전세를 들어온 경우가 대부분

  · 전세가 끝나면 매수를 해서 정착을 하고 눌러앉아 오래 살아야 하는데,

  · 이들이 여기를 매수해서 거주하는 대신

  · 신축만 오르는 원주의 시장과 이후 분양 등을 보면, 무실/혁신 풍경채, 남원주 신규 분양에 가지 않을까.
(나같으며 그러겠다.)

4. 고용 창출을 많이 하는 기업이 여기에 들어올까?

 - 원주 기업도시 입주가 문제가 아니라, 기존의 고용 창출 산업들도 있던 인력을 줄인다.

 - 앞으로 10년, 20년 후, 대규모 고용을 하는 제조업 또는 서비스업이 생겨날지 자체가 의문이다.

 - 그런 회사가 생겨난다고 하면, 왜 전국의 여러 도시를 두고 원주 기업도시에 올까

  · 같은 값이면, 항만, 물류 시설이 좋은 인천이나 부산, 군산, 평택 등이 있고

  · 우수 인재가 필요하면 판교나 동탄 근처가 더 매력적이지 않을까

  · 하이닉스처럼 대규모 생산부지가 필요한 기업은 역시 대도시 근처이 있을 것이고

  · 인근에 이미 문막 공단, 외료산업 클러스터 등 대체 가능한 부지가 너무나도 많다.  

 - 물류, 유통이 중요한 제조업보다는 관광 서비스업이 가능할 수도 있긴 하겠다만..

5. 주위에 대체 가능한 부지가 너무 많다.

 - 원주 기업도시가 흥해서 많은 이들이 몰려오고 인기가 높아진다고 가정하면

  · 기존 집을 비싸게 매수하기 보다는, 바로 옆 빈 땅에 대규모 공급이 있을 것이다. 

6. 중요한건 아니지만, 온라인 부동산 카페에 유독 키보드 전사가 많다.

 - 오글거려서 진짜 못봐주겠다.

여기까지가 기업도시 투자를 검토했던 내 기록들이다.

내 판단이 맞았는지 틀렸는지는 시간이 증명해 줄 것이다.

시간이 지나, 이 판단을 후회하게 된다면,

또 그를 통해 배우면 될 일이다..

지난 글에서, 

원주 부동산 투자 시 무실동 더샵 분양권에 투자하지 않았던 이유를 썼었다. 
howtobuy.tistory.com/7

그리고 시간이 흐른 현재 (2021년 2월 기준), 무실동 더샵에는 P가 1~2억원정도 붙었다. 

시장은 항상 옳다. 

틀린건 나다.

이제 그 당시의 상황과 왜 내 판단이 틀렸는지를 복기해보자.

당시 무실동 더샵4단지에 투자하지 않은 이유를 요약하자면 다음과 같다. 

1. 대단지가 아니다 

 - 총 195세대로, 원주 내에서도 작은 수준이다

 - 인근에 대단지 아파트가 있어 인프라를 공유하지도 않는다.

2. 구조도 별로다

 - 33평은 3베이이다. 

3. 입지가 좋은것도 아니다. 

 - 공원속에 고립되어 있다

 - 대중교통은 무실동 평균 이하

 - 치악초등학교 가는 길이 잘 닦일 경우가 아니라면, 학교도 애매하게 멀다

 - 철도, IC 접근성이 좋지 않다.

지도를 놓고 아무리 봐도, 세영리체, 우미린이 더 낫다. 

몇 가지 가설과 그에 대한 답을 써 보자.

Q) 법원 바로 옆이니, 판검사 변호사, 법무사, 법원직원들이 거기 많이 살지 않을까요?

A) 판검사들은 전국 순환보직으로 사택을 받습니다. 더샵4단지 구매 안합니다.

다른 분들은 모르겠으나, 법원 주차장도 널럴하던데 굳이 도보거리에 거주할지는 모르겠습니다.

Q) 숲세권입니다. 

A) 지도에서 보면, 세영리체, 우미린도 숲세권입니다.

Q) 상권보다 조용한 곳을 선호하는 사람들도 많습니다. 

A) 물론 그런 사람들도 있겠지요, 그러나 결국 교통 좋은 곳에 더 많이 몰리게 됩니다. 

Q) 아이들 다 키워서 학교 소요가 없는 분들, 조용한 취향인 분들이 선호할 것입니다. 

A) 그럴 수도 있겠습니다. 다만 경제활동 전성기를 보낸 분들이 많이 거주하는 단지는 이후 상승율이 높지 않습니다.

하지만 여기는 서울이 아닌 원주다. 

이 아파트가 원주에서 인기를 얻은 진짜 이유를 생각해봤다.

정답은 모르겠지만, 이 외에는 생각이 잘 안난다.

1. 원주 내에서 가장 부자들이 사람들이 살 커뮤니티로서의 역할

 - 혁신도시 기업도시 모두, 중산층에게 최적화된 도시이지, 부자들에게는 별로다

 - 기존 원주의 부자들은 고급 주택에 거주했으나, 이제 아파트가 더 편함을 알게 되었다.

 - 단지 내 피트니스센터, 골프연습장, 사우나 등이 있다

 반론) 그런데 대형 평형이 아니라 33평, 38평이다. ??

2. 메이커, 새아파트이다.

 - 원주는 신축만 골라서 오르는 시장이므로, 가장 신축인 아파트이므로 오를 것이다.

반론) 언젠간 구축이 될텐데? 그럼 또 옮겨가나? → 아마 그렇게 옮겨다니는 사람들이 있는 듯

3. 외지 투자 세력의 참여가 대부분이다.

 - 사실, 가장 설득력이 있는 가설이다. 

 - 포스코더샵은 미분양이 오래 되다가 어느 순간 빠르게 완판이 되고 P가 붙었다.

  · 그 시점은, 서울과 수도권의 부동산 규제를 강화하기 시작한 시점이었다.

  · 갈 곳 없어하던 서울의 투자자금이, 당시 규제의 손길이 닿지 않은 '지방의 분양권'에 몰린 것 같다

여기까지가 내 뇌피셜이다.

다시 복기해봐도, 솔직히 모르겠다. 

모르는건 투자하지 않으면 되는거다. 

거장2차 아파트의 환경을 스케치 해 보겠다. 

아파트에 처음 진입하면 이렇게 상가가 있다.

이 상가 건물에는

당구장, PC방, 돈가스집, 세탁소, 왕국회관(?) 등등이 있었던 것 같으나,

현재 운영 중인 것은 공인중개사, 마트, 미용실 정도인 것 같다.

슈퍼마켓이 작지 않아 괜찮다.

또한, 이 건물 외에 단지 바깥쪽으로

CU편의점, 과일가게, 커피집, 식당(엄청난 맛집이다. 리뷰: howtobuy.tistory.com/m/11)이 있다.

거장2차 아파트는 고층 아파트로, 높지도 낮지도 않은 191% 용적율 이다. 

13평형, 17평형이 있어 17평은 신혼부부가 애 낳고 살아도 되겠다.

아파트 배치는 남향, 동향 서향이 있다. 

남향과 동향은 그렇다 치고 특이하게 서향이 있는건데, 

104동으로, 이게 로얄동이다. 이유는, 전망이 무쟈게 좋다. 

이게 서향인 104동의 앞마당이다. 

여기는 17푱형이고, 사진 우측이 뻥 뚫려 있어서 전망이 진짜 좋다. 

104동 앞에는 이렇게 넓은 잔디밭 공터가 있다. 

밤에 와 보면 여기서 운동하는 주민들도 많다.

족구나 베드민턴 등을 칠 수 있고 아이들도 나와서 뛰어논다. 

어지간한 학교 운동장 크기다. 

주차장이 넓지는 않으나, 소형평형 아파트로 차량 또한 많지 않아 주차하는 데에 불편을 겪지는 않는다.

지하가 아니라 지상이지만, 이정도는 감내할만 하다. 

관리사무소 위층에 어린이집도 있다.

신혼부부 수요가 적지 않은 것으로 보인다. 

예상하듯, 절대로 고급 아파트도 아니고 부촌도 아니다.

다만 많은 이들이 길건 짧건 필요에 따라 저렴하게 임대를 하는 것에는 최적화된 공간이다.

이를테면, 원룸 보다 아파트에 전월세로 들어오는게 더 낫고, 

전반적인 소득 대비 차량 구매 비용은 점점 낮아지니

이 아파트에 들어올 수요는 항상 풍부하다고 볼 수 있다. 

나는 2020년 9월에 매수했는데,

11월까지 4000~4500 정도를 유지하다가

12월부터는 가격이 뛰어서 '21년 1월에는 대략 5천만원 정도로 유지되고 있다. 

아직까지는 투자 성공이나, 앞으로는 또 모를 일이긴 하다. 

지도로 보면 거장2차 아파트는 

남쪽으로는 한라대, 강릉원주대, 원주연세대에 가깝고,

동쪽으로는 혁신도시에 차량으로 10분 정도로 갈 수 있으며,

원주에서 제일 큰 마트인 이마트로 차량 5분, 원주시청 및 무실동지구까지 10분, 

남원주 IC까지 차량으로 5분이 소요된다.

무엇보다, KTX원주역까지 도보 15분에 갈 수 있다는 것이 정말 큰 메리트라 할 수 있다.

혹시 1편을 읽지 않으셨으면, 이 글의 전편이다.

원주역 거장2차 아파트 투자 (1/2)

howtobuy.tistory.com/12